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자녀에게 부동산 싸게 팔아도 세금 문제 없나요?

  • 절세TV (taxtv)
  • 2020-07-14 09:11:00
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정부가 다주택자에 대한 세금 부담을 대폭 늘리는 정책을 내놓으면서 보유하기도 힘들고 팔기도 어렵게 된 이들은 자녀에게 증여하거나 싸게 파는 방안을 고민하게 된다.

이때 저가로 양도하는 방향을 택하려면 그에 따른 세금 문제까지 충분히 검토하고 결정해야 한다. 시가 대비 너무 저렴한 금액으로 가족에게 양도하면 증여세를 추가로 부담해야 하기 때문이다.
 


▶시가의 5% 또는 3억원 이상 싸게 팔면 양도세 다시 계산

현행 소득세법 101조에서는 ‘거주자가 특수관계인간의 거래를 통해 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되면 관할 세무서장이 당사자들의 거래행위나 금액에 관계없이 양도소득금액을 계산한다’고 규정하고 있다. 이를 ‘부당행위계산부인’이라고 한다. 거래사실은 인정하되, 관련 세금을 시가로 조정하여 다시 계산하는 것이다.

부당행위계산부인을 충족하려면 2가지 요건에 해당해야 한다. 첫째는 부모와 자녀, 부부간처럼 특수관계인간의 거래여야 한다. 둘째로 조세의 부담을 부당하게 감소시키는 것이어야 하는데, 그 기준금액은 시가와 대가의 차액이 불특정 다수인간에 거래되는 시가의 5% 또는 3억원 이상 중 적은 금액인 경우다.

예를 들어보자. 시가 17억원의 아파트를 자녀에게 16억원으로 양도한다면 시가와 대가의 차액인 1억원은 시가의 5%인 8,500만원을 초과하는 금액이다. 따라서 부당행위계산부인이 적용되고, 양도가액을 17억원으로 하여 다시 양도소득세를 계산한다.

부당행위계산부인 적용시기는 매매 계약일이고, 시가평가 기간은 계약일 전후 3개월 기간 중 상증법 상의 시가평가 기준에 따라 결정한다.

▶시가 30% 또는 3억원 이상 싸게 사면 증여세

시가 대비 현저히 낮은 가격으로 자산을 양수 받는 경우에는 증여세 과세대상이 될 수 있다.

상ㆍ증세법에 따르면 특수관계인간의 저가양수는 시가와 대가의 차액이 시가의 30% 이상 또는 그 차액이 3억원 이상 중 적은 금액으로 본다. 비(非)특수관계인간의 저가양수는 시가와 대가의 차액이 시가의 30% 이상에 해당하면 증여세 과세 대상이다.

마찬가지로 예를 들어보자. 아버지가 시가 17억원 아파트를 아들에게 15억원에 저가로 양도하는 경우 시가와 대가의 차액이 2억원이다. 때문에 3억원 또는 시가의 30% 중 적은 금액인 3억원 미만이므로 증여세 과세대상에 해당하지 않는다.

그러나 그 아파트를 13억원에 양도하는 경우에는 시가와 대가의 차액이 4억원이므로 3억원 이상이 되어 증여세 과세대상에 해당된다. 이때 시가와 대가의 차액인 4억원에서 MIN(시가의 30%, 3억원)인 3억원을 차감한 1억원을 증여재산가액으로 본다.

참고로 가족 등이 아닌 비특수관계인간의 거래에서 급한 자금 사정이나 경매로 넘어가는 것을 막기 위해서 등 정당한 사유가 있는 경우에는 대가와 시가의 차액이 30%를 초과하더라도 저가양도에 따른 증여세 과세대상에서 제외하고 있다.

▶취득자금 투명하게…자금출처조사 대비해야

가족간 부동산 거래 시 위와 같은 기준 금액에 주의하여 거래를 했다고 하더라도 자금출처조사에 대비하는 자세가 필요하다.

과세관청에서는 특수관계인간 거래에 대해 보다 철저하게 사후관리를 한다. 반드시 취득자금의 원천을 미리 준비해서 향후 자금출처조사에 대비해야 한다.

가령 자녀가 대출을 받고 주택을 구입하게 하고, 관련 대출금을 부모가 대신 갚아나가는 경우가 있다. 이런 경우에도 해당 금액이 증여로 간주될 수 있어 주의해야 한다.

세무회계전문사이트 비즈앤택스는 “대출, 전세 보증금, 자녀의 소득 및 재산, 사전 증여신고 등을 통해 자녀가 취득하는 주택의 취득자금 출처를 객관적으로 준비해두어야 한다”고 강조했다.

[국세일보 최윤정기자]
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