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상가 양도할 때 주의사항 체크

  • 절세TV (taxtv)
  • 2020-08-21 09:10:00
  • 121.138.58.11
양도자는 건물분에 대해 부가세 징수하여 납부해야
'22년부터 9억원 초과 겸용주택 주택 부분만 비과세 등 적용
 
 
상가를 양도할 때는 토지와 건물분을 구분하여 매매계약서를 작성해야 한다.

건물과 토지는 성격이 다른 부동산으로 구분될 뿐 아니라 취득시기가 다른 경우 장기보유특별공제액이 달라질 수도 있기 때문이다.또 부가가치세는 건물에 대해서만 부과되기 때문이기도 하다.

그러나 현실적으로 전체금액으로 양도가액을 작성하여 계약을 체결하는 경우가 많은데, 건물과 토지의 가액을 어떻게 나눌지가 문제가 된다.

세무회계전문사이트 비즈앤택스에 따르면 이런 경우에는 양도 및 취득시의 기준시가(감정가액이 있는 경우 감정가액이 우선)비율로 안분 계산하여 건물분에 대한 부가가치세를 계산하면 된다. 매도인은 해당 부가가치세를 징수하여 납부하면 된다.

단, 포괄양수도 조건에 부합하는 경우에는 그 절차를 생략할수 있다.
 


상가가 딸린 겸용주택을 양도할 때는 과세 대상 판단 기준에 유의해야 한다.

전체 건물에서 주택 연면적이 더 크면 건물 전체를 주택으로 본다. 반면, 점포의 면적이 주택보다 크거나 같으면 주택 부분은 주택, 점포 부분은 점포로 보아 과세한다.

그런데 오는 2022년부터는 9억원을 초과하는 고가 겸용주택을 양도할 때는 주택 부분만 주택으로 보아 비과세 등 혜택을 받을 수 있다. 상가부분에 대해서는 양도소득세를 내야 하므로 9억원이 넘는 상가주택을 양도할 계획이라면 22년 이전에 하는 것이 유리하다.

한편, 양도소득세는 양도인이 부담해야 하지만 양수인이 대신 부담하기로 협약하는 경우도 있다. 이는 채무인수와 동일하게 보아 양도 대가에 포함시켜 양도인의 양도소득세 계산시 양도가액에 포함하여 계산해야 한다.

시세보다 낮게 매매거래가액을 신고하는 상황이 생길 수도 있다. 이 경우 제3자와의 거래라면 별 문제가 되지 않는다. 그러나 그 거래가액이 시세와 30% 이상 차이가 난다면 그만큼의 이익을 본 자에게 증여세가 과세될 수 있어 주의해야 한다.

[국세일보 최윤정기자]
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