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종부세 계산 시 주택 수 산정 방법

  • 절세TV (taxtv)
  • 2020-08-25 09:12:00
  • 121.138.58.11
1주택 부부 공동명의 소유시 각각 6억원 공제
부부가 조정지역 한 채씩 소유한 경우 일반세율 적용
 
 
정부가 부동산 정책의 일환으로 다주택자에 대한 과세를 강화하면서 최근 종합부동산세에 대한 관심도 덩달아 커졌다.

종합부동산세는 부동산을 많이 보유하여 더 높은 담세력을 가진 사람에게 더 많은 세금을 부과한다는 조세평등의 측면에서 보유 부동산에 대해 합산하여 누진적으로 재산세를 과세하는 효과를 거두기 위한 목적으로 만들었다.

종합부동산세는 주택과 토지에 대해서 과세되는데, 주택은 보유 주택의 수에 따라 적용되는 공제금액과 세율이 다르다. 또 공제금액과 세율을 적용할 때 주택수를 산정하는 방식에도 차이가 있다.
 


주택의 종합부동산세는 개인별 보유한 주택 공시가격의 합계에서 6억원을 공제하고 계산한다. 1세대 1주택자에 대해서는 9억원을 공제 해준다.

이렇게 공제금액이 6억원인지 9억원인지를 판가름하는 기준은 세대당 주택수다. 그런데 종합부동산세의 세대의 범위는 양도소득세에서 말하는 세대의 범위와 같지만, 세대원이 보유한 주택수를 계산하는 방법은 다르다.

종합부동산세에서 말하는 1세대1주택은 세대원 중 1명만 주택분 재산세 과세대상인 1주택을 소유한 경우를 말한다. 따라서 1주택을 부부가 공동명의로 소유한 경우에는 1세대에서 주택분 재산세 과세대상자가 2명이 되는 것이므로 1세대 1주택자에 해당하지 않는다. 즉, 부부가 모두 1주택자에 해당하지 않으므로 각자 보유분에 대한 공시가격에서 6억원씩 공제하게 된다.

합산배제 신고한 임대주택 및 문화재보호법에 따른 등록문화재 주택은 1세대가 소유한 주택 수에서 제외하고 1세대1주택자를 판단한다. 합산배제 신고한 임대주택 이외의 주택에 주민등록이 되어 있고, 실제로 거주하고 있는 경우에만 1주택자로 보아 9억원이 공제된다.

종합부동산세에서는 주택의 부속토지만 소유한 경우에도 1주택을 소유한 것으로 보아 과세한다. 그러나 납세자가 1주택(주택 부속토지만 소유한 경우 제외)과 다른 주택의 부속토지만을 소유한 경우에는 1세대1주택자로 본다.
 


종합부동산세는 소유주택의 수에 따라서 적용하는 세율이 다르다. 2주택 이하를 소유한 경우(조정대상지역내 2주택 소유 제외)에는 일반세율을 적용하고, 3주택 이상 또는 조정대상지역 2주택 이상을 소유한 경우에는 더 높은 세율을 적용한다.

그런데 세율 적용을 위한 주택수 계산은 개인별로 소유한 주택수를 의미하며, 세대의 주택수를 말하는 것이 아니다. 따라서 부부가 각자 조정대상지역에 1주택씩 소유한 경우에는 1세대 2주택이므로 각각 6억원씩 공제되지만 개인별 소유 주택수는 1주택이므로 세율은 일반세율이 적용되는 것이다.

합산배제되는 주택은 세율 적용시 주택수 산정에서 제외한다. 상속을 통해 공동소유한 주택은 주택에 대한 소유지분율이 20% 이하이며, 소유지분율에 상당하는 공시가격이 3억원 이하인 경우 세율 적용시 주택수에서 제외한다.

단, 이렇게 세율 적용시 산정하는 주택수에서는 빠지더라도 그 공시가격 상당액은 과세표준에 합산하여 과세하며, 1세대1주택 판단시에는 주택수에 포함되므로 주의하여야 한다.

[국세일보 최윤정기자]
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