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상속주택 비과세 특례 적용 시 체크 포인트

  • 절세TV (taxtv)
  • 2020-09-04 09:10:00
  • 121.138.58.11
비과세 요건 갖춘 일반주택 먼저 양도해야 비과세
상속주택 5년 이내 양도 시 중과세 배제, 장특공제 적용
 
 
따로 살던 1주택 보유 자녀가 주택을 상속받아 2주택자가 된 경우 원래 보유하던 1주택을 팔더라도 양도소득세 계산 시 상속주택은 주택 수에 포함되지 않는다. 때문에 일반주택이 비과세 요건을 갖추었다면 양도소득세가 과세되지 않는다.

그런데 이 규정도 실제로 세부 사항을 들여다보면 주의해야 할 부분이 많다. 세법을 단순하게 생각하고 행동했다가는 양도소득세 부담이 커질 수도 있어 꼼꼼히 확인해야 한다.
 


가장 중요한 것은 양도 ‘순서’다. 상속으로 인해 2주택자가 된 것은 본인의 의사와는 무관하게 일어난 일이기 때문에 양도세 산정 시 상속주택만 주택 수에서 제외해준다. 따라서 일반주택을 먼저 양도해야 비과세가 적용되며, 상속주택을 먼저 팔면 양도세를 내야 한다.

주택을 ‘상속받을 당시 원래 보유하고 있던 일반주택’을 양도하는 경우에 한해 비과세 특례가 적용된다는 점도 유의해야 한다. 주택을 상속받을 당시 무주택자였다면 그 후에 일반주택을 취득한 것에 대해서는 양도세 비과세 혜택이 적용되지 않는다.

일반주택과 상속주택이 모두 조정지역 내에 소재한 경우에는 상속주택을 양도할 때 2주택자로서 양도소득세가 중과세 된다. 다만, 상속받은 지 5년 이내에 상속주택을 양도하는 경우에는 중과세가 배제되고 일반세율로 과세되며, 장기보유특별공제도 적용된다. 상속주택 취득 후 5년 이후에 양도하면 양도소득세 중과세율이 적용되며, 장특공제도 적용되지 않는다는 점을 유의해야 한다.

1주택 보유자가 부모와 같이 동일 세대원으로 있다가 주택을 상속받는 경우에는 자녀가 보유한 1주택을 양도하더라도 비과세 특례를 적용받을 수 없다. 애초에 동일 세대에서 부모와 자녀가 각각 1주택을 보유하고 있었으므로 원래 1세대 2주택자이기 때문이다. 다만, 미리 세대분리를 했거나 별도 세대로 생활하다가 동거 봉양을 위해 합가한 경우였다면 상속주택 특례를 적용 받을 수 있다.

부모님이 생존하신 상태에서 (외)조부모로부터 주택을 상속받는 경우에는 비과세를 적용 받을 수 없다. 단, 부모님이 (외)조부모님보다 먼저 돌아가신 경우에는 대습상속으로 인정되어 상속주택 비과세 특례를 적용 받을 수 있다.

주택 한 채를 공동으로 상속받는 경우 상속주택의 소유자는 공동 상속인 중 ▲상속지분이 가장 큰 상속인 ▲그 주택에 거주하는 상속인 ▲최연장자 순으로 주된 상속인을 정하여 그의 소유로 본다. 따라서 주된 상속인이 아닌 공동 상속인은 기존에 보유한 주택을 양도할 때 상속주택은 주택수에 영향을 끼치지 않으므로 비과세 혜택을 받을 수 있다.

[국세일보 최윤정기자]
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