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그때그때 달라요…상황별 부동산 ‘취득시기’ 확인

  • 절세TV (taxtv)
  • 2020-09-07 09:15:00
  • 121.138.58.11
일반 매매거래는 대금청산일과 등기일 중 빠른 날이 취득시기
증여세는 등기접수일 기준 과세, 취득세는 증여계약일이 취득일
재산분할청구로 취득한 부동산은 당초 배우자의 취득일이 취득시기
 
 
부동산의 취득시기 혹은 양도시기를 언제로 하느냐에 따라 양도소득세 과세 여부가 달라질 수 있다. 또 보유기간에 따른 세율이나 장기보유특별공제율을 적용하기 위해서도 취득시기 및 양도시기를 정확히 알아야 한다.

보통 양도자의 양도시기는 양수자의 취득시기와 일치하지만 그렇지 않은 경우도 있어 주의가 필요하다.
 


매매 등 일반적인 거래에 있어서 양도시기 또는 취득시기는 당해 자산의 대금을 청산한 날로 본다. 단, 대금청산 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기접수일로 본다.

이때 ‘대금청산일’이란 원칙적으로 거래대금의 전부를 지급한 날을 의미하지만, 사회통념상 거의 전부가 지급되었다고 볼만한 정도로 대금지급이 이행된 날도 포함된다. 따라서 소액의 잔금을 미납했더라도 대부분의 금액을 지급했다면 취득한 것으로 본다.

잔금을 소비대차로 변경한 경우나 매도인이 임차인이 되어 임대차보증금으로 변경한 경우에는 그 변경일을 잔금청산일로 본다.

거래대금을 장기할부로 받기로 한 경우에는 등기접수일, 인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날이 양도 또는 취득시기가 된다. 여기서 말하는 ‘장기할부조건’은 양도대금을 월부ㆍ연부 기타 부불방법에 따라 수입해야 하며, 2회 이상 분할하여 수입하되, 양도자산의 소유권이전 등기접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날의 다음날부터 최종 할부금의 지급기일까지의 기간이 1년 이상인 경우를 말한다.

자기가 건축하여 취득한 경우에는 준공일 즉, 사용승인일이 취득시기다. 그러나 사용승인 전에 사실상 사용을 했거나 임시사용승인을 얻은 경우에는 사실상 사용일 또는 임시사용 승인일이 취득일이 된다.
 


상속을 원인으로 하여 취득하는 자산의 취득시기는 상속등기 여부와 무관하게 상속개시일이다.

다만, 이 상속받은 자산을 양도할 때 적용하는 세율 및 동일세대원이 상속받은 주택의 1세대1주택 비과세 판단 기준일은 피상속인의 취득일을 기준으로 한다. 그러나 장기보유특별공제는 상속개시일부터 양도일까지로 계산하므로 주의해야 한다.

하나의 취득에 대해 국세와 지방세에서 취득시기를 다르게 보는 경우도 있어 주의해야 한다. 가령, 증여로 취득한 자산은 증여 등기접수일을 취득일로 보아 과세하지만, 취득세에서는 증여계약일을 취득일로 본다.

또한 양도소득세에서는 점유로 시효가 완성되어 취득하는 경우 점유개시일을 취득일로 보지만, 취득세에서는 취득시효 완성일을 취득일로 보아 과세한다는 점이 다르다.

부부가 이혼하면서 재산분할청구권 행사로 배우자로부터 재산을 취득하는 경우에 대해서는 당초 배우자가 그 재산을 취득한 날이 취득시기다. 반면, 이혼 위자료의 대가로 배우자로부터 취득하는 재산은 소유권이전 등기접수일이 취득일이 된다.

[국세일보 최윤정기자]
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