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[Q&A] 종부세 합산배제 적용 안 되는 임대주택 요건은?

  • 절세TV (taxtv)
  • 2020-09-15 09:20:00
  • 121.138.58.11
’19.2.12. 이후 계약부터 임대료 5% 상한 지켜야
조정지역 공고일 이후 주택 계약 시 합산배제 적용 불가
 
 
종합부동산세 합산배제 신고는 종합부동산세를 신고할 때 임대주택이나 사원용 주택, 향교재단 등 일정 요건에 해당하는 부동산을 과세대상에서 제외해주는 제도다.

합산배제 신고기간은 9월 16일부터 10월 5일까지다. 이후 올해 종합부동산세 정기분 고지서는 11월 20일경 발송될 예정이다.

국세청은 14일 “올해 종합부동산세 합산배제 부동산 신고는 10월 5일까지 신고하면 된다”고 설명했다. 아울러 납세자들이 자주 묻는 질문과 그 답변에 대해 공개했다.
 


Q. 합산배제 및 과세특례 신고를 하면 어떤 혜택이 있는지?

- 요건을 충족하는 주택 및 토지는 종합부동산세 과세대상에서 제외. 과세특례 신고를 하면 향교재단 등은 신고한 주택 및 토지가 과세대상에서 제외되며, 실질 소유자인 개별단체는 별도의 신고 없이 부과고지를 받을 수 있음

Q. 모두 非조정대상지역에 소재한 3주택을 보유한 상태에서 1호를 임대사업자 등록 후 합산배제 적용받은 경우 적용세율은?

- 합산배제 임대주택의 경우 세율 산정 시 주택수에 포함되지 않으므로 非조정대상지역 2주택 소유자로 보아 일반세율 적용

Q. 지난해 합산배제 신고 후 변동사항이 없는 경우에도 올해 신고해야 하는지?

과세대상 물건에 변동사항(소유권ㆍ면적 등)이 있는 경우에만 반영하여 신고하면 됨. 다만, 기존 합산배제 적용받던 주택 등이 임대료 상한 초과, 임대사업 말소 등으로 합산배제 요건을 충족하지 못하게 된 경우 합산배제 대상에서 제외하는 신고를 해야 함

Q. 합산배제 신고 후 요건을 충족하지 못하게 될 경우 불이익은?
- 경감받은 세액과 이자상당가산액을 포함하여 추가로 신고ㆍ납부해야 함. 또한, 임대료 상한(5%) 요건을 위반한 경우에는 해당연도와 그 다음연도(총 2년간) 합산배제 적용 대상에서 제외

Q. ’18년9월14일 이후 조정대상지역에 주택을 취득하였으나, 9월13일 이전에 취득 계약을 체결한 경우 장기일반민간 임대주택 합산배제 적용이 가능한지?

- ’18년 9월 13일까지 조정대상지역 내 주택을 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의해 확인되는 경우 합산배제 적용.
또한, 주택 취득ㆍ계약일자의 조정대상지역 공고일 기준 전ㆍ후 여부에 따라 합산배제 가능 여부도 달라짐. 가령 안양 만안구, 의왕시 등은 ’20.2.21. 조정대상지역으로 지정되었으므로 ’20.2.20. 이전의 취득ㆍ계약분은 합산배제 가능하나, 이후 취득ㆍ계약한 분은 합산배제 적용 불가

Q. 합산배제 임대주택 임대료 증액 5% 상한은 언제부터 적용 되고 어떤 불이익이 있는지?

- ’19.2.12. 이후 최초 체결하는 표준임대차 계약을 기준으로 이후 임대차계약을 갱신하거나 체결하는 분부터 적용. 임대보증금 또는 임대료 증가율이 5%를 초과할 경우 과거 경감받은 세액과 이자상당가산액을 납부해야 하며 해당연도와 그 다음연도 2년간 합산배제 대상에서 제외됨

Q. 실제 주택임대를 하고 있음에도 임대업 등록을 하지 못한 경우 합산배제 신고를 할 수 없는지?

종합부동산세 과세기준일(6.1.) 현재 실제 주택을 임대하고 있는 납세자는 합산배제 신고기간 종료일(10.5.)까지 임대사업자(시ㆍ군ㆍ구)와 주택임대업 사업자(세무서)를 각각 등록하는 경우 합산배제 적용받을 수 있음. 다만, 아파트의 경우 「민간임대주택에 관한 특별법」 개정으로 민간임대주택 제도가 폐지됨에 따라 현재 주택임대사업 등록이 불가하므로 합산배제가 적용되지 않음

Q. 임대사업자로 등록하기 이전에 임대한 기간도 의무 임대 기간에 포함되는지?

- 임대사업자로 등록하기 이전의 임대기간은 합산배제 임대주택의 의무 임대기간에 포함되지 않음.

Q. 주택임대 사업자 등록은 물건지별로 각각 해야 하는지?

- 주소지 관할 시ㆍ군ㆍ구청에서 본인 임대주택을 일괄 등록할 수 있으며, 지방자치단체에서 발급한 임대사업자 등록증을 가지고 주소지 관할세무서에서 사업자등록을 하면 됨. ’18.4.2.부터는 주택임대사업자가 지방차치단체장에게 임대사업자 등록 신청 시, ‘세무서 사업자등록 신청서 제출’에 동의하는 경우세무서를 방문 없이 신청정보를 주고받아 사업자등록 처리 가능

[국세일보 최윤정기자]
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