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조정대상지역 양도소득세 어떻게 달라질까

  • 절세TV (taxtv)
  • 2020-09-17 09:08:00
  • 121.138.58.11
’17.8.2 이후 취득 시 2년 거주해야 1주택자 비과세
'21.6.1부터 다주택자 양도세 중과세율 10%p 인상
 
 
조정대상지역으로 선정되면 해당 지역에 소재한 주택은 세금 부담이 높아진다. 1주택자로서 양도소득세 비과세를 받으려면 2년 이상 거주해야 하고, 다주택자는 양도소득세가 중과된다. 대체 취득에 대한 일시적 2주택 비과세 인정 요건도 강화된 개정법에 따라야 한다.
 


▶2년 거주 요건은 취득일 기준
1세대 1주택자는 9억원 이하 주택을 2년 이상 보유하고 양도하면 양도소득세가 비과세 된다. 9억원 초과 주택은 초과 부분에 대한 양도소득세만 내면 된다.

그런데 2017년 8월 2일 이후부터 조정대상지역에 소재한 주택을 취득하면 2년을 ‘거주’ 해야 양도소득세가 비과세 된다. 해당 지역이 조정지역지정으로 묶이기 전에 매입하거나 계약을 하고 계약금을 지불한 경우에는 이 거주 요건이 적용되지 않는다.

거주기간 요건은 취득일을 기준으로 한다. 따라서 취득 시에는 조정대상지역이 아니었으나 양도 시 조정대상지역에 해당하는 경우에는 비과세 2년 거주 요건이 적용되지 않는다. 반대로 취득 시에는 조정대상지역이었다가 양도 시 해제되었다면 거주요건을 충족해야 한다.

▶일시적 2주택 비과세 종전주택 처분기간 강화
대체취득에 의한 양도소득세 비과세 요건은 종전 주택을 취득한 후 1년이 지나 대체주택을 취득하고, 대체주택 취득 후 3년 내에 종전주택을 처분하는 것이다.

그러나 2018년 9ㆍ13대책이 발표되면서 2018년 9월 14일부터 2019년 12월 16일 사이에 조정대상지역 내에 종전주택이 있고, 조정대상지역 내에 대체주택을 취득한 경우에는 대체주택 취득 후 2년 내에 종전주택을 처분해야 한다. 단, 9ㆍ13대책 이전에 대체주택을 취득하거나 계약금을 지불한 경우에는 종전규정에 따라 3년 내에 종전주택을 처분하면 된다.

2019년 12ㆍ16대책으로 인해 2019년 12월 17일 이후 조정대상지역 내에 종전주택이 있고, 조정대상지역 내에 대체주택을 취득한 경우에는 대체주택 취득 후 1년 내에 종전주택을 처분하고 대체주택으로 1년 내에 전입신고를 하도록 강화됐다. 기존임차인이 있는 경우에는 2년 한도로 임차종료 시까지 전입신고를 하면 된다. 또한 12ㆍ16대책 이전에 대체주택을 취득하거나 계약금을 지불한 경우까지는 2년 내에 종전주택을 처분하면 된다.

▶다주택자 양도소득세 중과
다주택자가 조정대상지역 내의 주택을 처분하는 경우 장기보유특별공제가 적용되지 않는다. 2주택자에 대해서는 기본세율에 10%를, 3주택 이상자에 대해서는 기본세율+20%로 중과된다.

양도소득세 중과세율은 양도 시점을 기준으로 적용한다. 따라서 조정대상지역 지정 전에 처분하거나 매매계약을 하고 계약금을 수령한 경우에는 장기보유특별공제가 적용되고 양도세율 또한 중과 되지 않는다.

오는 2021년 6월 1일부터는 중과세율이 인상되어 2주택자는 기본세율+20%, 3주택 이상은 기본세율+30%로 중과된다.

한편, ‘20년 6월 1일 기준 전국 조정대상지역은 다음과 같다.
 
< 전국 조정대상지역 지정 현황 >


[국세일보 최윤정기자]
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