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상가 투자 전 세금 문제 고려해야

  • 절세TV (taxtv)
  • 2020-09-22 09:20:00
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취득세, 재산세, 부가세, 종소세, 양도세 등 연관 세금 많아
사업의 포괄적 양도양수 방법 활용 시 부가세 부담 줄어
 
 
코로나19로 인해 언택트 소비 문화가 트렌드가 되면서 상가 투자에 대한 위험도가 높아졌다. 그럼에도 불구하고 노후준비 및 재테크 수단으로 상가를 비롯한 수익형 부동산에 대한 관심은 끊이지 않고 있다.

상가 매입을 고려할 때 주의해야 할 요인 중 하나는 세금이다. 취득할 때부터 보유할 때, 처분할 때 모두 세금과 관련이 있기 때문이다.

우선, 취득 시 발생하는 세금에는 부가가치세와 취득세가 있다.

건물을 분양을 받거나 양수할 때 건물가액의 10%를 부가가치세로 납부해야 한다. 그러나 사업자등록을 하고 임대사업을 하는 경우에는 납부한 부가가치세는 매입 부가가치세로서 환급받을 수 있다. 이 부가가치세는 임대사업의 포괄양수ㆍ도의 방법으로 양수하는 경우에는 양도인에게 지급하지 않아도 된다. 취득세는 지방세로서 주택과 달리 일반 상업용 건물 취득 시 4.6%를 부담해야 한다.
 


상가 등을 보유할 때는 보유세로서 재산세와 종합부동산세를 고려해야 한다. 그리고 임대수익이 발생하는 것에 대한 부가가치세와 종합소득세를 부담해야 한다.

우선, 재산세는 과세기준일인 6월 1일을 기준으로 매년 각 시ㆍ군ㆍ구청에서 7월에 건물분, 9월에 토지분을 고지한다. 종합부동산세는 12월에 인별로 부동산을 취합하여 고지한다. 사실상 일반적인 상가 투자자는 종합부동산세를 걱정할 필요가 거의 없다. 토지만의 가격이 80억을 초과하는 경우에만 과세하기 때문이다.

상가 임대소득이 발생하면 그에 대한 부가가치세를 납부해야 한다. 월세를 받은 금액의 10%를 매출세액으로 하고, 여기에 간주임대료의 10%인 매출세액을 더하여, 매입세액을 공제한 다음 부가가치세를 납부하게 된다.

또한 임대소득에 대해 다음해 5월 31일까지 다른소득과 합산하여 종합소득세를 신고ㆍ납부해야 한다. 임대사업소득은 수입금액에서 필요경비를 차감하여 소득을 계산하는데, 필요경비로는 재산세, 공과금, 건물수리비용 등이 있다.

상가 등 임대사업용 부동산을 처분할 때는 건물의 양도가액에 10%를 부가가치세로 납부해야 한다. 다만, 취득할 때와 마찬가지로 사업의 포괄양수ㆍ도 방법으로 양도하는 경우에는 부가가치세를 부담하지 않아도 된다.

만약 상가를 양도하면서 영업권의 대가, 즉 권리금을 받은 경우에는 그것도 양도가액에 포함하여 신고해야 한다. 권리금을 따로 받은 경우에는 기타소득으로서 종합소득세 신고 시 신고해야 한다. 양도소득세 신고ㆍ납부 기한은 양도일의 말일로부터 2개월 이내다.

[국세일보 최윤정기자]
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