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내년부터 조정지역 2주택자 세부담 상한 300% 적용

  • 절세TV (taxtv)
  • 2020-09-25 09:18:00
  • 121.138.58.11
‘21년 과세분부터 1주택자 150%, 조정지역 및 3주택 이상 300%
직전연도 보유세액 없는 경우 실소유 한것으로 간주해 계산
 
 
종합부동산세(이하 종부세)에는 ‘세부담 상한액’이라는 것이 있다. 이는 급격한 보유세 부담 상승을 완화하기 위해 도입한 제도인데, 1차로 재산세 부과시 세부담 상한을 적용한 후에 2차로 종부세 부과 시 또다시 세부담 상한을 적용한다.
 


현재 종부세의 세부담 상한은 1주택자 150%, 2주택(조정지역 2주택 제외) 200%, 3주택 이상 또는 조정대상지역 2주택 300%를 적용하고 있다.

예를 들어 1세대 1주택자로서 전년도(2019년) 주택분 재산세는 250만 원, 주택분 종부세는 150만 원이고, 올해(2020년) 주택분 재산세가 400만 원, 종부세(세부담 상한 적용 전)는 300만 원인 경우를 살펴보자.

2주택자는 세부담상한 150%가 적용되므로 (250만원+150만원)*150%으로 세부담 상한액은 600만원이다. 그런데 올해 납부해야 하는 보유세가 총 700만원이면 세부담 상한액을 100만원 초과하게 된다.

따라서 올해 납부할 종부세 300만원에 세부담 상한액 초과금액 100만원을 차감하여 종부세로 200만원을 납부하면 되는 것이다.

그러나 세법 개정으로 인해 ‘21년 종합부동산세 과세분부터는 조정지역 2주택 세부담 상한율도 300%로 상향조정 된다. 따라서 조정지역 2주택자의 보유세 부담이 더 늘어날 것으로 보인다.
 


그런데 세부담 상한액을 비교할 주택이 올해 6월 1일 전에 취득하여 직전연도에 해당 주택에 부과된 주택 보유세 총 세액상당액이 없는 경우에는 어떻게 해야 할까.

세무회계전문사이트 비즈앤택스에 따르면 이런 경우 실제 소유 여부와 관계없이 해당연도의 과세대상 주택을 직전연도 과세기준일 현재 실제 소유하고 있었던 것으로 간주한다.

즉, 해당연도 과세대상 주택에 대해 직전연도 지방세법을 적용하여 산출한 재산세액과 직전연도 종합부동산세법을 적용하여 산출한 종합부동산세액의 합계액으로 계산하는 것이다.

이때 재산세액은 세부담상한이 적용되기 전 재산세액을 의미하고, 종합부동산세는 종부세법을 적용하여 산출한 세액에 연령별ㆍ보유기간별 세액공제 규정을 적용한 후의 금액을 말하되, 세부담 상한에 관한 규정은 적용하지 않는다. 종합부동산세에서 공제하는 재산세분도 세부담상한이 적용되기 전 세액을 적용하여 공제한다.

신축 주택이어서 직전연도 공시가격 자체가 없는 경우에는 어떨까. 비즈앤택스는 “이런 경우에도 해당연도 과세대상 주택을 직전연도 과세기준일 현재 소유한 것으로 보아, 직전연도 지방세법에 의한 과세표준액을 산출한 후 직전연도에 해당 주택에 부과된 주택에 대한 총세액상당액을 계산하여 세부담 상한액을 계산한다”고 설명했다.

[국세일보 최윤정기자]
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