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‘임대사업자 체크’, 민간임대주택 달라진 점

  • 절세TV (taxtv)
  • 2020-11-12 10:38:00
  • 121.138.58.11
기존 임대사업자 등록말소까지 세금 혜택 유지
매입임대 주택사업자도 임대보증금 보증보험 의무 가입
 
 
지난 7.22. 세법개정과 8.18. 민간임대주택법 개정으로 인해 이제 주택임대등록사업자는 세제 혜택을 대부분 잃게 됐다. 그 동안은 단기임대등록 제도가 있었으나 아예 폐지되고, 장기임대등록만 가능하다. 다만, 아파트는 장기임대등록이 불가능하다.

본지에서는 임대사업자가 알아야 할 민간임대주택과 관련하여 달라진 내용들을 짚어봤다.

▶ 단기임대주택 및 아파트 장기일반 민간임대주택 유형 폐지
임대주택은 주택을 매입해서 임대하는 매입임대와 자기가 직접 지어서 임대하는 건설임대로 구분 된다. 이것을 다시 임대기간별로 구분하여 임대의무기간이 4년인 단기민간임대와 8년인 장기민간임대로 구분한다.

그런데 앞으로는 매입임대주택의 경우 단기민간임대는 폐지가 되었고 장기임대도 아파트를 제외한 주택에만 허용된다. 단, 건설임대의 경우 아파트는 장기임대등록이 가능하다.

▶ 자진ㆍ자동 말소 및 단기임대에서 장기임대로 전환 불가능
지금까지는 단기임대나 장기임대로 등록한 경우 의무임대기간 이전에 말소하면 최고 3,000만원의 과태료를 부담해야 했다. 그러나 이번 조치로 인해 의무임대기간 이전에 자진등록 말소를 해도 과태료를 면제하기로 했다.

또한 지금까지는 의무임대기간이 경과해도 계속 효력이 유지되었으나 앞으로는 자동적으로 임대사업자 등록이 말소가 된다. ‘20년 8월 18일 이후부터는 단기임대에서 장기임대로 전환도 불가능하다.
 


▶자진 및 자동 등록 말소하는 경우에도 세제 혜택 유지
금번 법 개정에 띠라 기존 임대등록사업자들이 세제상 손해를 보지 않도록 임대등록일부터 자진 및 자동 말소일까지 임대등록 기간 동안 소득세∙종합부동산세∙법인세 세제혜택을 유지할 수 있도록 보완조치를 취했다. 세법상 의무임대기간을 지키지 못하고 자진 및 자동등록을 말소하는 경우에도 그간 감면받은 세액을 추징하지 않기로 했다.

양도소득세 관련하여 현행 거주주택 1세대 1주택 비과세 특례 적용은 임대주택을 5년 및 8년이상 임대하는 경우에 적용되는 제도이다. 그러나 이번 조치로 인해 자진 및 자동등록 말소하는 경우에도 말소 후 5년 이내에 거주주택을 양도하는 경우에는 1세대 1주택 비과세를 적용하기로 했다.

또한 의무임대기간이 경과하기 전에 미리 거주주택을 양도하여 비과세 혜택을 받은 후에 임대주택을 자진 및 자동등록ㆍ말소를 해도 추징하지 않기로 했다. 그리고 다주택자가 임대기간 요건을 충족하지 않고 임대주택을 양도하더라도 양도소득세 및 법인세 중과를 배제하기로 했다.

다만 자진 말소의 경우에는 임대주택 등록 말소 후 1년내 임대주택을 양도하는 경우에 한하여 중과를 배제하기로 했다. 그러나 이러한 보완조치를 적용 받기 위해서는 의무임대기간의 1/2이상을 임대해야 되며 ‘20.7.11 이후 폐지되는 유형의 임대주택으로 등록하거나 단기에서 장기로 전환한 경우에는 세제지원을 적용 받지 못한다.

이러한 자진 말소 및 자동 말소에 따른 우대조치는 폐지되는 단기 및 장기 임대 아파트 등록 사업자를 위한 것으로 아파트 이외 장기임대로 등록한 주택 및 오피스텔 등은 적용되지 않으므로 주의해야 한다.

▶임대보증금 보증보험 가입대상자 확대
지금까지는 건설임대 주택사업자에 한해 임대보증금 보증보험가입을 의무화했다. 그러나 ‘20.8.18 이후부터는 신규로 등록하는 매입임대 주택사업자도 임대보증금 보증보험에 의무적으로 가입해야 한다. 보험가입수수료는 임대사업자가 75%를 임차인이 25%를 각각 부담해야 한다.

▶주택임대사업자 등록 및 관리 강화
앞으로는 미성년자 및 거짓이나 부정한 방법 등으로 임대사업 등록이 말소된 자로서 2년이 경과되지 않은 사람은 임대사업자로 등록할 수 없다. 신청인의 신용도 및 신청 임대주택의 부채비율 등을 고려하여 임대보증금 보증가입이 현저히 곤란하거나 해당 주택이 재개발 및 재건축 등으로 의무 임대 기간 내에 멸실 우려가 있다고 판단되는 경우 임대사업 등록이 거부될 수 있다.

[국세일보 최윤정기자]
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