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일시적 2주택자, 언제 팔아야 비과세 될까

  • 절세TV (taxtv)
  • 2020-11-13 08:59:00
  • 121.138.58.11
신규주택 취득 시기 따라 종전주택 중복보유 허용기간 달라
’19.12.17. 이후 취득한 신규주택에 기존 임차인 있다면 2년 내 전입 허용
 
 
일시적 2주택자가 양도세 비과세를 받으려면 세법을 꼼꼼히 살펴보아야 한다. 신규주택을 언제 취득했느냐에 따라 2주택을 중복 보유해도 되는 기간이 달라지는 등 요건이 까다롭기 때문이다.
 


이사 등의 사유로 인해 일시적으로 주택 두 채의 소유자가 되는 경우가 있다. 세법에서는 이런 경우 종전주택을 팔 때 양도소득세를 비과세 하는데, 이를 ‘일시적 2주택 비과세 특례’라고 한다.

신규주택을 취득한 후 종전주택을 양도해야 하는 기간은 신규주택을 언제 취득했는지 또는 신규주택 취득계약 및 계약금 지급일에 따라 달라진다.

’18.9.13. 이전에 신규주택을 취득하거나 신규주택 취득을 위한 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우에는 신규주택 취득일로부터 3년 이내에 종전주택을 양도하면 된다.

’18.9.14~’19.12.16. 사이에 신규주택을 취득하거나 계약금을 지급한 경우에는 2년 이내에 종전주택을 양도해야 한다.

’19.12.17. 이후부터는 일시적 2주택 비과세 요건이 더욱 강화되어, 신규주택 취득일로부터 1년 이내에 종전주택을 양도하고, 신규주택으로 세대전원이 전입해야 종전주택을 비과세 받을 수 있다.
 


그런데 신규 취득한 주택에 기존 임차인이 거주하고 있는 경우에는 예외다.

‘19.12.17. 이후 신규 취득한 주택에 기존 임차인이 거주하고 있다는 사실이 표준임대차계약서 등 명백한 증빙서류에 의해 확인되는 경우에는 신규 주택 매입일로부터 2년을 한도로 전 소유자와 임차인 간의 임대차계약 종료 시까지 전입기간이 연장된다. 이때 신규주택 취득일 이후 갱신된 임대차계약 기간은 인정되지 않는다.

한편, 일시적 2주택자가 비과세 특례를 적용받은 후 신규주택을 취득하여 다시 일시적 1세대 2주택이 된 다음, 최종 1주택을 '21.1.1. 이후 양도하는 경우가 있다. 이 때는 양도하는 주택의 취득일부터 보유기간을 계산하면 된다.

이처럼 처음부터 일시적 2주택으로 비과세를 적용받은 경우 비과세 보유기간은 양도하는 주택의 취득일부터 계산하면 된다.

가령, A주택을 '15년 10월에 취득하고, B주택을 '17년 3월에 취득했다가 A주택을 '18년 4월에 비과세로 양도했다고 가정하자. C주택을 B주택 취득일로부터 1년 이상 지난 '18년 5월에 취득하고, B주택은 '21년 3월까지 양도하면 비과세 된다. B주택은 '18.9.13 이전에 취득한 주택이므로 3년 이내에 양도하면 되기 때문이다.

이 과정을 거쳐 최종적으로 C주택만 남은 경우 이 C주택의 보유기간은 B주택의 양도일, 즉 최종 1주택자가 된 때부터가 아니라 C주택의 취득일부터 계산하면 된다는 의미다.
 


[국세일보 최윤정기자]
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