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시가보다 비싸게 팔 경우 발생하는 세금문제

  • 절세TV (taxtv)
  • 2020-11-27 09:47:00
  • 121.138.58.11
시가의 30% 또는 3억원 이상 차이 나면 고가 양도
법인·개인, 특수관계인 해당 여부 따라 과세 문제 달라져
 
 
부동산을 거래할 때 시가보다 30% 또는 3억원 이상 높은 가격으로 거래하면 세금 문제가 발생할 수 있어 주의해야 한다.

거래가격은 거래당사자들의 합의에 따라 이루어지기 마련이지만 과도하게 저가 혹은 고가로 거래하면 어느 한 쪽에게 상당한 이익을 주는 결과가 된다. 이렇게 대가 없이 이익을 얻은 것에 대해 증여세가 과세될 수 있는 것이다.
 


그렇다면 시가보다 얼마나 높은 가격이어야 증여세가 과세될 정도로 높게 거래한 것일까.

고가양도로 인해 증여세를 과세하는 것은 특수관계인과의 거래인지 아닌지에 따라 판단 기준이 다르다.

먼저 특수관계인과의 거래에서는 대가와 시가의 차이가 시가의 30%나 3억원 중 적은 금액 이상일 때 본다. 특수관계인이 아닌 사이의 거래일 경우에는 대가와 시가와의 차이가 시가의 30% 이상 차이가 나면 고가양도로 본다.

반면, 양도소득세나 법인세에서 부당행위계산부인 규정을 적용하기 위해 고가양도 여부를 판단할 때에는 증여세와 달리 특수관계인이 아닌 자와의 거래는 고가양도 여부를 판단하지 않는다. 특수관계인과의 거래에 있어서만 고가양도 여부를 판단하는데, 대가와 시가와의 차이가 시가의 5% 또는 3억원 이상 차이가 나면 고가양도가 된다.

고가양도의 과세문제를 판단함에 있어 양도자와 양수자가 개인인지 법인인지, 또 양도자와 양수자가 특수관계인인지 아닌지에 따라 과세문제가 달라진다.

특수관계인간 거래일 경우 양도자가 개인으로서 고가양도에 해당되어 증여세가 과세될 경우 증여재산가액만큼 양도대가에서 차감한다. 또한 양수법인으로부터 소득처분을 받는 경우에는 소득금액만큼 차감한 가액, 즉 시가를 양도가액으로 하여 양도소득세를 계산하여 납부함으로써 증여세와 소득세 또는 법인세가 이중과세 되는 것을 조정한다.

양도자가 법인인 경우에는 고가양도로서 이미 더 많은 법인세를 납부하였으므로 더 이상 세무조정은 없다.

양수자가 개인인 경우에는 고가양수로 인해 이익을 얻은 바가 없기 때문에 과세문제는 없지만, 처분 시에는 시가를 취득가액으로 해야 한다.

양수자가 법인인 경우에는 시가를 초과한 가액만큼 자산을 감액하는 세무조정과 함께 자산유출에 대한 세무조정을 하면서, 상대방인 양도자가 누구인지에 따라 즉 개인인지 법인인지에 따라 상여ㆍ배당ㆍ기타소득ㆍ기타사외유출의 소득처분을 하는 것이다.

한편, 특수관계인이 아닌 거래에서는 고가양도로 인한 증여세가 과세되는 개인의 양도만 과세문제가 발생한다. 양도자에게 증여세가 과세되는 경우 증여재산가액에 해당하는 금액만큼 대가에서 차감한 가액을 양도가액으로 하여 양도소득세를 계산함으로써 이중과세를 조정한다.

그리고 양수자가 법인인 경우 특수관계인 외의 자와 거래에 대해 부당행위계산부인 규정이 적용되는 것은 아니지만 시가의 30%를 초과하는 금액에 대해서는 자산을 감액하는 세무조정과 함께 차액을 기부금으로 보아 익금산입하는 세무조정을 하게 된다.

세무회계전문사이트 비즈앤택스는 “이처럼 시가보다 고가로 양도할 경우 양도자와 양수자의 상황에 따라 다양한 세금문제가 발생할 수 있으므로 실행 전에 세무전문가와 함께 꼼꼼히 검토해보는 것이 좋다”고 당부했다.

[국세일보 최윤정기자]
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