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부동산매매업 하기 전 부가가치세 확인해야

  • 절세TV (taxtv)
  • 2020-12-03 08:58:00
  • 121.138.58.11
토지, 국민주택규모 이하 주택에는 부가세 과세 안돼
개인에게 매도해도 세금계산서 발행해야
 
 

세법에서는 재화나 용역을 공급하는 사업자가 공급받는 자로부터 부가가치세를 징수하여 납부하도록 규정하고 있다. 따라서 부동산매매업을 영위하는 사업자에게도 부동산을 거래할 때 부가가치세가 과세된다.

그러나 모든 부동산이 부가가치세 과세 대상이 되는 것은 아니다. 토지는 부가가치를 생산하는 요소에 해당한다고 보기 때문에 부가가치세를 면세하고 있다. 또한 서민 주거 안정을 위해 국민주택규모(전용면적 85㎡ 이하) 주택에 대해서도 부가가치세를 과세하지 않는다.

오피스텔은 건축허가 시에는 업무용으로 분류되기 때문에 분양가 중 건물분의 10%를 부가가치세로 내야 한다. 추후 부가가치세 신고 시 매입세액으로 환급받을 수 있지만 주거용으로 사용할 경우에는 환급받았던 부가가치세를 반환해야 한다.

결국 부동산 중에서 상가와 오피스텔, 국민주택규모를 초과하는 주택에 대해 부가가치세가 과세된다고 정리할 수 있다.
 


이렇게 부동산을 취득하면서 부가가치세를 부담한 경우에는 추후 환급을 받을 수 있다. 다만, 환급을 받으려면 주택신축판매업자나 다른 부동산매매업자로부터 매입하면서 세금계산서를 발급받아야 한다. 일반 개인으로부터 구입한 경우에는 환급을 받을 수 없다.

사실 많은 부동산매매업자는 부동산을 일반인으로부터 매입하고 있기 때문에 매입 부가가치세는 공제받지 못하면서 매출 부가가치세는 납부해야 하는 상황이어서 부가가치세 부담이 크다고 할 수 있다.

그러나 부동산매매업자라 하더라도 매매용이 아닌 임대용으로 국민주택규모 초과 주택을 구입하여 임대사업에 사용하다가 양도하는 경우에는 부가가치세를 징수하여 납부할 필요가 없다. 주택임대업은 주택 규모에 관계없이 모든 임대가 부가가치세 면세 용역에 해당하고, 그 면세 용역에 사용하던 재화(주택)를 공급(매도)하는 경우에는 부가가치세가 과세되지 않기 때문이다.

한편, 부동산매매업자가 국민주택규모 초과 주택을 비사업자인 개인에게 매도할 때 건물분 세금계산서를 꼭 발행해야 할까?

세무회계전문사이트 비즈앤택스는 “부가가치세가 과세되는 경우에는 매수자가 사업자든 비사업자든 세금계산서를 발행해야 한다”며, “매수자가 비사업자이면 주민번호를 기재해서 발행할 수 있다”고 설명했다.

이어 “세금계산서를 발행하지 않을 경우 미발행가산세로 건물분 가액의 2%를 가산세로 부담해야 하고, 매수자가 사업자라면 매입세액공제를 받을 수 없게 되므로 주의해야 한다”고 당부했다.

[국세일보 최윤정기자]
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