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부동산 세금 부과 시 기준이 되는 금액은?

  • 절세TV (taxtv)
  • 2020-12-10 08:58:00
  • 121.138.58.11
양도세·상증여세·취득세는 실거래가, 종부세·재산세는 기준시가
기준시가 이의신청 시 용도 등 오류 입증해야 수정 가능
 
 
주택 등 부동산과 관련한 세금을 매길 때 기준이 되는 금액이 있다. 그런데 일반인들로서는 그 용어가 좀처럼 구분이 잘 되지 않고 어려울 수밖에 없다.

세금 종류에 따라 적용되는 기준가액들이 다른 경우도 있다. 가장 많이 쓰이고 접하는 용어는 ‘실지거래가액’과 ‘기준시가’이다. 지방세에서는 ‘시가표준액’이라는 용어를 쓰기도 한다. 취득 당시 실지거래가액을 알 수 없는 경우에는 기준시가를 적용한 환산취득가액 등을 쓰기도 한다.
 


우선, ‘실지거래가액’은 보통 ‘실거래가’라고 많이 쓴다. 주택 등을 사고 팔면서 쌍방이 합의하여 정한 금액으로 매매계약서에 기재하는 금액이다. 양도세와 상ㆍ증여세, 취득세 등 대부분의 부동산과 관련된 세금을 부과하는데 적용하고 있다.

‘기준시가’는 국세청 등에서 해당 부동산의 용도 등 특성을 기준으로 정한 가액이다. 특정한 물건의 실지거래가액을 알 수 없을 때 세금을 부과하기 위해 적용하는 기준이다. 종합부동산세와 재산세를 산정할 때 적용된다.

토지의 경우 모든 토지의 기준시가를 일일이 정하는 것이 현실적으로 매우 어렵다. 따라서 표준이 되는 토지를 선정하여 매매사례, 토지의 형상 등 각 토지의 특성에 맞게 표준지가를 먼저 산정한다. 그리고 표준토지를 제외한 모든 토지에 대하여 표준토지를 배정한다.

그 다음 각 개별 토지의 모양과 방향 그리고 도로에 접한 상태 등을 고려하여 표준지가에 비율을 적용하여 개별지가를 산정한다. 그 개별지가를 각 토지의 면적에 곱한 것이 기준시가이다. 즉 각 토지의 ㎡당 가액은 개별토지의 공시지가이며, ㎡당 가액에 면적을 곱한 곳이 그 필지의 기준시가이다.

건물(주택 제외)의 경우 건물의 준공시기와 구조 그리고 용도 등의 요소를 반영하여 ㎡당 가액을 산정한다. 그리고 그 건물의 연면적에 ㎡당 가액을 곱한 것이 그 건물의 기준시가이다. 따라서 주택 외의 건축물이 있는 경우에는 토지와 건물의 기준시가를 합한 금액이 해당 부동산의 기준시가가 된다.

아파트 등 주택의 경우에는 토지와 건물을 구분하지 않고 준공시기와 구조, 용도 등의 요소를 등을 참고하여 주택 전체의 가액을 산정한다.

아파트 등 공동주택을 제외한 단독주택의 경우에는 건축물대장의 용도나 면적에 불구하고 지방자치단체의 현장 조사를 통해 주거용으로 사용하는 면적을 산정하여 주택가액을 고시하게 된다. 이러한 부분이 1세대 1주택 비과세 등 큰 변수로 작용하는 경우가 있으므로 주의해야 한다.

세무회계전문사이트 비즈앤택스는 “여러 종류의 부동산에 대한 기준시가는 실지거래가액이 반영되지 못하는 경우 적용하는데 이 기준시가의 산정에 오류가 간혹 존재하기도 한다”며, “이런 경우 이의신청을 통하여 정정을 요청할 수 있는데, 자신의 부동산에 대한 용도 등 특성 반영에 오류가 있다는 것을 객관적으로 입증해야 수정할 수 있다”고 설명했다.

[국세일보 최윤정기자]
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