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아파트 증여시 유사매매사례가액 확인 방법

  • 절세TV (taxtv)
  • 2020-12-21 09:04:00
  • 121.138.58.11
동일 공동주택단지 내 위치, 전용면적 및 기준시가 5% 이내 차이
평가기준일 전 6개월부터 상속·증여세 신고일 이전에 발생한 것
 
 
아파트는 같은 위치에 같은 평수로 지어진 주택이기 때문에 거의 같은 재산으로 보아도 무리가 없다. 이처럼 유사재산으로 인정할만한 재산의 매매가액이 있다면 이를 해당 재산의 시가로 볼 수 있을 것이다.

그렇다면 얼마나 비슷해야 유사재산이라고 할 수 있을까? 상속ㆍ증여세법 시행규칙에서는 공동주택에 대해 그 근거를 마련해 두고 있다.

▶전용면적 및 기준시가 차이 5% 이내여야
우선 공동주택이 유사재산이 되기 위해서는 평가 대상 주택과 동일한 공동주택 단지 내에 있어야 하고, 전용면적의 차이가 5% 이내이며, 기준시가도 5% 이내로 차이 나는 것이어야 한다.

이런 요건을 충족하는 공동주택의 거래가액이 여러 개 있을 경우에는 기준시가 차이가 가장 작은 공동주택의 가격을 시가로 인정한다. 기준시가 차이가 가장 작은 공동주택이 여럿 있을 경우에는 평가기준일과 가장 가까운 날의 가액을 사용한다. 가장 가까운 날에 해당하는 가액도 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 시가로 인정한다.

세무회계전문사이트 비즈앤택스는 “상속ㆍ증여세법 시행규칙에는 공동주택에 대한 기준만 나와 있으나 이 외에도 경지정리가 된 논이거나, 분할한 토지, 연접한 토지 등의 가액은 유사매매사례가액으로 인정될 수도 있다”고 설명했다. 다만, 분할된 토지라 하더라도 현황이 다르다면 시가로 볼 수 없다는 사례도 있다며 주의를 요했다.

상가도 대형 쇼핑몰의 구분상가와 같이 동일 건물, 동일 층에 연접하고 구획하여 사용하는 상가로서 평소 거래가 단위면적당 거래가격을 정하는 등 유사성이 인정되는 경우 유사매매사례가액으로 인정되기도 한다. 그러나 미분양상가의 분양예정가액은 회사가 임의로 정한 것에 불과하므로 그대로 거래가 이루어진다고 볼 수 없어 시가로 인정하기 어렵다고 보고 있다.
 


▶평가기준일 전 6개월부터 상속ㆍ증여세 신고일 이전까지
유사재산의 매매가액이 있어도 평가기준일로부터 일정 기간 범위 안에 존재해야 시가로서 인정받을 수 있다.

유사매매사례가액 등의 평가기간은 상속의 경우 평가기준일(상속개시일) 전후 6개월, 증여의 경우 평가기준일(증여일) 전 6개월부터 후 3개월까지다.

평가기준일 전 평가기간을 벗어나 2년 이내에 발생한 유사매매사례가액도 평가심의위원회 심의를 거치면 시가로서 인정받을 수 있다. 다만, 신고일 이후에 일어나는 유사매매사례가액도 평가심의위원회를 거쳐 시가로 인정할 수 있는지에 대해서는 아직 분명한 해석은 없다.

▶유사매매사례가액 확인 방법
유사매매사례가액을 확인하려면 해당 재산과 면적, 기준시가가 비슷한 유사재산인지를 먼저 확인해야 한다. 또 평가기간 중 유사재산의 매매사례가액이 어느 것이 있는지 확인해야 하며, 그 중에서 기준시가가 가장 비슷한 유사재산의 매매사례가액을 찾는 작업을 해야 한다.

이를 위해 국토부에서 운영하는 ‘부동산공시가격알리미’에서 기준시가와 전용면적을 확인할 필요가 있다. 실제 매매가액은 국토부 실거래가 공개시스템에서 주택 유형별로 거래가격을 확인할 수 있다. 단, 공동주택의 거래가격, 거래일과 층수만 나오므로, 같은 층이라고 하더라도 동별로 기준시가가 다른 경우 유사성을 확인하기 곤란할 수 있다.

이때는 거래된 동까지 확인할 수 있는 민간 기업의 부동산 거래가격 제공 사이트를 활용하면 실거래가의 유사성을 확인하기 좋다.

[국세일보 최윤정기자]
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