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주택 시가 모를 때 ‘보충적 평가방법’ 적용

  • 절세TV (taxtv)
  • 2021-01-04 09:12:00
  • 121.138.58.11
고시가격 없는 경우 납세지 세무서에 가격 정하도록 요청
겸용주택은 주택·주택외부분 나누어 평가해야
 
 
부동산에 대한 양도소득세를 계산할 때는 시가에 따르는 것이 원칙이다. 그러나 시가를 산정하기 어려운 경우에는 ‘보충적 평가방법’을 적용한다.

그 중에서도 주택의 경우에는 토지와 건물을 합쳐서 일괄 공시하는 주택공시가격을 보충적 평가방법으로 인정하고 있다. 주택공시가격은 단독주택과 공동주택으로 나누어 공시되는데, 각각 개별주택공시가격과 공동주택공시가격이라고 한다.

주택공시가격은 과거 시기별로 공시방법이나 공시주관부서가 다르다. 세무회계전문사이트 비즈앤택스에 따르면 아파트와 대형연립은 1987년 압구정동 현대아파트가 고시되기 시작하면서 차츰 고시대상을 확대해오다가 1998년 전국으로 확대됐다. 중소형 연립이나 다세대주택 그리고 단독주택은 2005년부터 고시되기 시작했다. 따라서 필요한 시기별로 달리 찾아보아야 한다.

주택공시가격은 국토교통부에서 운영하는 부동산공시가격알리미(https://www.realtyprice.kr)에서 확인할 수 있다.
 


신축주택이어서 주택고시가격이 없거나 고시가격이 부적절하다고 판단되면 납세지 관할 세무서에 고시가격을 정해주도록 요청할 수 있다. 납세지 관할 세무서장은 인근 유사주택의 고시가격을 고려하여 직접 평가하거나 시장군수가 산정한 가액 또는 둘 이상의 감정가액을 고려하여 세무서장이 평가하는 방법을 선택하게 된다.

세무서장이 직접 평가하는 경우에는 단독주택과 공동주택의 평가절차가 다르다. 단독주택은 인근 유사주택을 표준주택으로 보고, ‘부동산 가격공시에 관한 법률’에 의한 주택가격비준표에 따라 평가한다. 공동주택은 인근 유사공동주택의 거래가격, 임대료 및 건설비 등을 고려하여 평가한다.

겸용주택의 보충적 평가방법은 어떨까. 주택과 주택 외로 사용되는 부분이 함께 있는 주택을 겸용주택이라고 하는데, 보충적 평가방법을 적용할 때도 주택부분과 주택 외부분으로 나누어 평가해야 한다.

주택은 토지와 건물이 일괄 고시되므로 개별주택공시가격을 그대로 사용하면 될 것이고 주택외 부분은 주택외 부분의 건물기준시가와 개별공시지가를 합하면 된다.

비즈앤택스는 “따라서 겸용주택의 토지부분만 증여하기 위해 토지부분의 평가액을 구하고자 한다면 단순히 전체 토지면적에 개별공시지가를 곱해서 구하면 안 된다”며, “주택외부분 토지는 개별공시지가로 구하면 될 것이지만, 주택부분의 토지는 개별주택공시가격을 주택의 건물분기준시가와 주택의 토지분 개별공시지가로 안분하여 구해야 한다”고 설명했다.

[국세일보 최윤정기자]
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