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과·면세 겸영사업자, 매입세액 공제 시 주의

  • 절세TV (taxtv)
  • 2021-01-25 09:04:00
  • 121.138.58.11
면세 매출분은 공제받지 못할 매입세액, 제외해야
중개수수료 부가가치세액도 안분해야
 
 
겸영사업자의 과세ㆍ면세 공통매출이 발생하는 경우 ‘과세사업’과 관련하여 실지귀속이 구분되는 매입세액은 전액 공제되지만, 면세사업 관련 매입액은 공제가 되지 않는다.

따라서 상가주택을 임대하여 주택의 면세 매출과 상가의 과세 매출이 동시에 발생하는 경우 부가가치세 신고 시 주의해야 한다. 공통매입세액 공제액 중 ‘공제 받지 못할 매입세액’이 있는지 면밀히 검토할 필요가 있다.
 


예를 들어 A씨가 지난해 국민주택규모 주택과 상가가 함께 있는 건물을 포괄양수도 계약을 통해 취득하고 중개수수료로 천만 원을 넘게 지불했다고 가정해보자. 그리고 겸영 임대사업자로 등록한 다음, 임대를 놓기 위해 낡은 주택 부분에만 비싼 인테리어 공사도 진행했다.

인테리어 사업자는 과세사업자이기 때문에 A에게 공사대금과 부가가치세를 합한 금액을 세금계산서로 발행했을 것이다.

이 인테리어 공사는 전부 사례자의 면세매출과 관련된 부분이다. 세금계산서 수취분 중 공제받지 못할 매입세액 중 면세사업관련비용에 해당하여 전액 공제받을 수 없다.

A가 지불한 공인중개사 수수료의 부가가치세액 안에도 공제받지 못할 매입세액이 포함되어 있어 제외해야 한다.

부동산 구입과 관련하여 발생한 부대비용인 중개수수료는 자본적 지출로서 부동산의 취득원가에 해당한다. 이때 중개수수료에 대한 부가가치세 중 토지분과 면세건물(국민주택분)에 대한 금액은 ‘공제받지 못할 매입세액’이다.

따라서 부가가치세 신고를 할 때 부동산 계약서상 토지 및 건물 금액에 따라 중개수수료를 안분하여 토지관련 및 면세건물(주택)관련 매입세액은 공제받지 못하는 매입세액으로 처리하고 과세건물인 상가 관련 매입세액만 공제 받아야 한다.

한편, 세금계산서 수취분 중 공제받지 못할 매입세액에는 ▲필요적 기재사항 누락 ▲사업과 직접 관련없는 지출액 ▲비영업용소형승용차 관련 비용 ▲접대비 및 이와 유사한 비용 ▲면세사업 관련 비용 ▲토지의 자본적지출 관련 비용 ▲사업자등록 전 매입세액 ▲금ㆍ구리ㆍ스크랩 거래 계좌미사용 관련 매입세액 등이 있다.

[국세일보 최윤정기자]
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