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주택 양도 전 세금 문제 ‘먼저’ 확인해야

  • 절세TV (taxtv)
  • 2021-01-26 09:03:00
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다가구는 단독주택, 다세대주택은 호별로 주택수 산정
3층 다가구주택, 주거용 옥탑방 있다면 다세대로 과세될 수 있어
 
 
옥탑방이 있는 다가구 주택을 양도할 계획이라면 반드시 그 건물이 다세대주택으로 분류될 가능성이 없는지 확인해야 한다.

다가구주택은 1주택으로 보지만, 다세대주택은 한 호, 한 호가 주택수로 산정되어 양도소득세를 납부해야 하기 때문이다.
 


보유한 주택이 일반적인 관점의 다가구주택이라는 생각에 제대로 확인하지 않고 양도했다가 추후 양도소득세 과세 고지서를 받는 경우가 종종 있다.

예를 들어 겸용주택 형태로 다가구주택을 건축하고, 근린생활시설로 허가 받은 층의 일부 또는 전부를 주택으로 이용하여 주택으로 쓰는 층수가 3개층을 초과하는데 이를 모르고 양도했다가 다주택으로 과세되는 경우가 있다.

또는 3층짜리 다가구주택을 양도했는데 알고 보니 과거에 옥상에 옥탑방을 증축하여 임대한 이력이 공부상에 남아있어 4층짜리 다세대 주택이 되어 양도소득세가 과세되는 사례도 있다.

옥탑은 보통 물탱크, 창고, 계단실 등의 용도로 옥상에 설치하는 공간을 말하는데, 건축법상으로는 건축면적의 1/8을 초과하지 않는 면적으로 옥탑을 설치할 경우에만 건물 층수에 포함하지 않도록 하고 있다.

따라서 옥탑을 확장하여 주거용으로 사용하게 되면 건물의 층수에 포함되고 주택으로 사용하는 층수도 늘어난다.

이런 경우에 대해 건축법에서는 다세대주택으로 보기 때문에 세법에서도 다가구주택이 아닌 다세대주택으로 보아 과세 여부를 판단한다.

다세대주택이 되면 1호만 비과세 대상이 되고, 나머지는 모두 과세 대상이 되어 부담해야 할 세액이 매우 커진다. 조정대상지역이라면 양도소득세가 중과세 될 수도 있다.

건축법에 따르면 다가구주택은 ▲주택으로 쓰는 층수가 3개층 이하 ▲1개의 동으로 쓰이는 바닥 면적 합계가 660㎡ 이하 ▲19세대 이하가 거주’라는 요건을 모두 충족해야 한다.

이 때 지하층은 층수에서 제외한다. 1층의 전부 혹은 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고, 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에도 층수에서 제외하여 계산하면 된다.

세무회계전문사이트 비즈앤택스는 “양도소득세 문제는 이미 행동으로 옮기고 난 후에는 손을 쓸 수 있는 방법이 거의 없기 때문에 반드시 건물 처분 전에 세무전문가와 함께 과세 문제를 꼼꼼히 검토해야 한다”고 당부했다.

[국세일보 최윤정기자]
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