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주택 상속받은 2주택자, 비과세 요건 확인해야

  • 절세TV (taxtv)
  • 2021-02-04 09:07:00
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상속주택 5년 내 양도하면 중과세 배제
공동 상속 시 소수지분자는 주택수 포함 안돼
 
 
부모님이 작고하시면 상속인의 의도와는 관계없이 주택을 상속 받아 다주택자가 될 수 있다. 이에 세법에서는 상속주택은 주택수에서 제외하여 비과세 특례를 적용받을 수 있도록 하고 있다.

그러나 상속주택이 아닌, 기존에 1주택자로서 보유하던 일반주택을 먼저 양도해야 비과세 된다. 부모님과 같이 살던 집을 상속받은 1주택자는 비과세가 되지 않는다.

이처럼 구체적인 상황에 따라 비과세 특례가 적용되지 않아 다주택자로서 중과세를 적용 받을 수도 있으므로 각별히 주의해야 한다.
 


▶ 1주택자가 주택 한 채를 더 상속받는 경우
상속 받을 당시 보유한 일반주택에 한해 양도세가 비과세 된다. 주택을 상속받을 당시에는 무주택자였다가 후에 일반주택을 취득한 것을 양도하는 경우에는 비과세 혜택을 받을 수 없다.
양도순서도 중요한데, 일반주택을 먼저 양도해야 비과세 받는 것이지 상속주택을 먼저 팔면 과세대상이다. 다만, 상속받은 지 5년 이내에 상속주택을 양도하는 경우에는 조정지역 내에 소재한 상속주택이라고 할지라도 중과세는 배제된다.

▶ 부모와 동일 세대원인 1주택자가 상속받는 경우
동일 세대에서 부모와 자녀가 각각 1주택을 보유하고 있는 경우이므로 처음부터 1세대 2주택자로서 상속으로 인한 2주택자가 아니어서 비과세를 적용 받을 수 없다. 따라서 이런 경우에는 미리 세대분리를 하거나 별도 세대로 생활하다가 동거 봉양을 위해 합가한 경우에만 상속주택 특례를 적용 받을 수 있다.

▶ 조부모로부터 받은 상속주택
만약 부모님이 생존하고 있는 데 조부모나 외조부모로부터 주택을 상속받는 경우에는 비과세를 적용 받을 수 없다. 부모님이 먼저 돌아가신 경우에는 대습상속으로 인정되어 상속주택 비과세 특례를 적용 받을 수 있다.

▶ 주택 한 채를 공동으로 상속받는 경우
공동으로 상속받은 주택의 소유자는 공동 상속인 중 ▲상속지분이 가장 큰 상속인 ▲그 주택에 거주하는 상속인 ▲최연장자 순으로 주된 상속인을 정하여 그의 소유로 본다.
주된 상속인이 아닌 공동 상속인은 기존에 보유한 주택을 양도할 때 상속주택이 주택수에 포함되지 않으므로 비과세 혜택을 받을 수 있다. 주된 상속인은 주택을 상속받을 당시 보유 중인 일반주택을 먼저 양도해야 비과세 된다.

▶ 상속주택이 2채 이상인 경우
상속주택은 한 채만 인정된다. 따라서 두 채 이상의 주택을 상속받는 경우에는 부모의 보유기간이 가장 긴 1주택 → 거주기간이 가장 긴 1주택 →사망일 시점에 거주한 1주택→기준시가가 가장 높은 1주택의 순서대로 상속주택을 정한다.

[국세일보 최윤정기자]
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