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임대사업자 거주주택 비과세 받으려면?

  • 절세TV (taxtv)
  • 2021-02-08 09:07:00
  • 121.138.58.11
’19.2.12 이후 취득 거주주택은 최초 1회만 비과세
최종 임대주택 거주시, 직전 거주주택 양도 이후 기간 비과세
 
 
임대사업자가 본인이 거주하는 주택을 처분할 때 일정 요건을 갖추면 양도소득세가 비과세 된다.
 


임대용 주택을 보유했다는 이유로 본인이 거주하던 집을 양도할 때 다주택자로서 과세 또는 중과세를 적용 받으면 억울(?)할 수 밖에 없다.

이에 세법에서는 ‘임대사업자에 대한 거주주택 비과세 제도’를 두고 2년 이상 거주한 거주주택 한 채에 대해서는 양도소득세를 과세하지 않는다.

다만, 기존에는 이 거주주택 비과세 혜택을 횟수에 제한 없이 적용받을 수 있었지만 세법 개정으로 인해 ‘19년 2월 12일(이하 시행일) 이후 취득하는 주택은 평생 한 번만 적용된다.

이전에 비과세 혜택을 받은 적이 있더라도 ‘19년 2월 12일(이하 시행일) 이전에 취득한 주택이라면 시행일 이후 양도 시 비과세 혜택을 받을 수 있다.

그러나 이렇게 시행일 이후 거주주택 비과세 혜택을 한 번 받았다면 시행일 이후 대체 취득한 주택은 2년 거주를 하더라도 비과세 혜택을 받을 수 없으므로 주의해야 한다.
 


예를 들어, 시행일 이전에 취득한 거주주택A와 장기임대주택B를 보유한 상태에서 2019.2.12. 이후에 대체주택으로 C를 취득했다고 가정하자. 장기임대주택은 주택수에서 제외되므로 일시적 2주택자로서 시행일 이후 A주택 양도 시 거주주택 비과세 특례를 받을 수 있다.

그런데 시행일 이후 취득한 C주택에서는 2년 거주를 했더라도 이미 A에 대해 1회 거주주택 비과세를 받았으므로 더 이상 비과세 받을 수 없다는 의미다. 그런데 만약 C가 2019.2.11. 이전에 취득한 주택이고, A주택 양도 후 거주를 B로 옮겨 2년 이상 거주했다면 비과세 가능하다.

‘19년 2월 12일 이후부터는 거주주택 양도 이후 의무기간이 만료된 장기임대주택을 거주주택으로 사용하더라도 전체 양도차익에 대해 과세한다.

그러나 최종적으로 임대주택 한 채만 보유하게 된 경우에는 직전거주주택의 양도일 이후 기간분에 대해서는 양도세 비과세를 적용한다.

한편, 거주주택 비과세 특례를 적용 받으려면 ▲시군구청에 임대사업자등록을 하고, 세무서에 사업자등록을 할 것 ▲임대인에게 임대하고 있을 것 ▲임대개시일 현재 기준시가 6억 원(수도권 밖은 3억 원)이하일 것 ▲19년 2월 12일 이후 임대차계약을 갱신하거나 새로 하는 분부터 임대료(임대보증금)증액률 5% 이내일 것 ▲5년 이상 임대라는 요건을 지켜야 한다.

만약 거주주택 양도 시 임대주택의 임대기간 5년을 채우지 못했더라도 앞으로 더 임대하여 5년 기간을 채울 것이라면 우선 거주주택 비과세를 적용 받을 수 있다. 그런데 비과세를 미리 받고 임대기간 5년 기간을 못 채운다면 그 사유가 발생한 날로부터 2개월 이내에 양도소득세를 납부해야 한다.

[국세일보 최윤정기자]
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