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내년부터 상가주택 팔 때 세금 늘어난다

  • 절세TV (taxtv)
  • 2021-03-08 09:16:00
  • 121.138.58.11
9억 초과 겸용주택, 주택부분만 비과세 적용 가능
절세 고려한다면 올해 안에 처분해야 유리
 
 
내년부터 상가 겸용 주택을 양도할 때 세금 부담이 늘어날 수 있어 주의해야 한다.

‘22년부터 고가 겸용주택을 팔 때는 주택 면적이 더 넓더라도 상가 부분은 상가로 보아 세금을 계산하고 장특공제를 적용하는 것으로 바뀌기 때문이다.
 


세법에서는 주택에 대해서는 1세대 1주택 요건을 갖춘 경우 9억원까지는 양도소득세를 비과세 한다. 9억원을 초과하는 경우에는 초과분에 대한 비율만큼 과세한다. 거기에 최대 80% 장기보유특별공제도 적용받을 수 있다.

반면, 상가에 대해서는 한 채 보유에 따른 양도세 비과세 제도가 없다. 상가를 양도할 경우에는 소득세 기본세율이 적용되며, 보유기간에 따라 연 2%씩 15년 이상 보유한 경우 최대 양도차익의 30%의 장기보유특별공제를 받을 수 있다.

그렇다면 한 건물에 상가와 주택이 함께 있는 ‘상가겸용주택’을 양도할 때는 양도소득세를 어떻게 과세할까?

상가주택에서 주택의 연면적이 상가의 연면적보다 더 크면 상가주택 전체를 주택으로 보아 1세대 1주택 비과세 요건을 적용한다. 단, 상가주택 양도가액이 9억원을 초과하는 경우에는 양도소득세를 납부해야 하며, 최대 80%까지 장기보유 특별공제를 적용받을 수 있다.

반면, 상가의 면적이 주택보다 크거나 같은 경우에는 주택 부분만 주택으로 보아 1주택 비과세 요건을 적용한다. 상가 부분에 대해서는 양도소득세를 내야 하며, 장기보유특별공제는 최대 30%까지 공제된다.

그런데 내년부터는 이 기준이 달라진다. 주택의 연면적이 상가 연면적보다 크고, 상가주택의 양도가액이 9억원을 ‘초과’하는 경우에는 주택 부분만 주택으로 보고, 상가부분은 상가로 보아 양도소득세를 계산한다.

단, 주택의 연면적이 상가 연면적보다 작거나 같은 경우는 종전과 동일하게 주택은 주택으로, 상가는 상가로 보아 과세한다. 또한 상가주택의 양도가액이 9억원 이하인 경우에도 세법 개정사항이 적용되지 않으므로 종전과 동일하게 주택과 상가 모두 주택으로 본다.

따라서 올해 안에 상가주택을 양도하는 것이 절세 측면에서 유리하다고 판단되면 12월 31일까지는 처분해야 바뀌는 규정을 피할 수 있다.

양도소득세 예상 세액은 국세청 홈택스 > 조회/발급 > 양도소득세 신고도움서비스에서 모의계산을 해볼 수 있다.

[국세일보 최윤정기자]
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