세무뉴스

Home > 세무뉴스

세무뉴스

고객님과 함께하는 절세TV입니다.

‘9억원’ 넘는 고가1주택, 양도세 계산 방법

  • 절세TV (taxtv)
  • 2021-03-23 09:21:00
  • 121.138.58.11
비과세 요건 갖춰도 9억원 초과분 양도차익에 대해서는 과세
4년 보유한 양도차익 10억원 1주택자 양도세 약 1억원
 
 
1세대 1주택자는 2년 이상 보유 및 조정대상지역 소재 주택의 경우 2년 거주 요건을 갖추면 집을 팔 때 양도소득세가 비과세 된다.

그러나 실지거래가액 9억원을 초과하는 ‘고가주택’을 양도하는 경우에는 1주택자라도 양도소득세를 납부해야 한다.

다만, 양도차익 전체에 대해 과세하는 것은 아니고 9억원을 초과하는 양도차익에 대해서만 과세된다.
 


9억원 초과분에 대한 양도차익을 구하는 산식은 ‘양도차익 X {(양도가액-9억원)/양도가액}’이다. 이때 양도차익이란 양도가액에서 취득가액, 자본적지출액, 양도비 등의 필요경비를 제외한 금액을 말한다.

예를 들어 1세대 1주택자이고 5억원에 취득하여 4년 10개월 가량 거주한 주택을 15억원에 양도한다고 치자.

계산 편의를 위해 필요경비는 취득가액 외에 없는 것으로 가정하면 양도차익은 10억원이다. 이런 경우 9억원 초과분에 대한 양도차익은 ‘10억원 X {(15억원-9억원)/15억원} = 4억원’이 된다.

참고로 해당 주택을 부부가 각각 50% 지분으로 공동소유한 경우에는 양도차익 역시 절반 비율로 나누어 각각 2억원이 된다.

이렇게 나온 양도차익에 보유기간에 따른 ‘장기보유특별공제’를 적용하면 ‘양도소득금액’이 산출된다. 4년 이상 5년 미만 보유 및 거주를 한 경우이므로 총 32%인 1억2,800만원이 공제된다. 즉 2억7,200만원이 양도소득금액이다.

여기에 250만원의 기본공제를 적용하면 과세표준이 되는데, 2억6,950만원이다. 이 과세표준에 구간별 소득세율(38%)을 적용하면 양도소득세 8,301만원이 산출된다. 최종적으로 조세특례제한법상 감면세액이나 각종 세액공제, 가산세를 적용하면 납부할 세액이 결정된다. 지방소득세 10%도 납부해야 하므로 공제ㆍ감면 및 가산세가 없을 경우 총 9,131만1천원을 양도소득세로 납부해야 하는 셈이다.
 


[국세일보 최윤정기자]
게시글 공유 URL복사
댓글작성

열기 닫기

댓글작성