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부동산 거래할 때 ‘부가세’ 내는 경우 있다

  • 절세TV (taxtv)
  • 2021-03-25 09:14:00
  • 121.138.58.11
법인이 상가 매도시 매수인 관계없이 부가세 과세
토지 양도 및 주택부수토지 임대 시에는 부가세 면제
 
 
부동산을 거래할 때도 부가가치세가 발생하는 경우가 있다. 거래 주체자와 거래 형태, 거래 부동산의 종류에 따라 부가가치세 과세 여부가 달라진다.

우선, 사업자가 아닌 사람이 주택을 ‘양도’하는 경우에는 부가가치세가 과세되지 않는다. 그러나 사업자로서 주택매매업은 부가가치세가 과세되는 사업이다.

사업자로서 주택의 매매는 주택을 신축하여 판매하는 주택신축판매업과 매입하여 판매하는 부동산매매업에 의해 이루어진다. 국민주택규모 이하의 주택을 공급할 때는 면세지만 국민주택규모를 초과하는 주택을 공급할 때에는 건물분에 대한 부가가치세가 과세된다.

반면, 주택의 ‘임대’는 부가가치세 면세용역에 해당한다. 때문에 주택을 ‘임대’하고 임대료를 받으면 세금계산서를 발행할 필요가 없으며 부가가치세도 발생하지 않는다.

주택을 임대하는 사업자는 면세사업자에 해당하므로 면세사업자가 사업에 사용하던 건물, 즉 주택을 매매할 경우에는 부가가치세가 없다.

법인의 경우에는 일반과세자이지만 주택 임대라는 면세사업에 전적으로 사용했던 재화를 공급할 경우에는 부가가치세가 면제된다.
 


상가 건물의 경우는 어떨까. 법인이 상가를 매입하는 경우 사업에 직접 사용했거나 임대하던 법인이나 개인사업자로부터 매입할 때에 사업의 포괄양수도로 거래하는 경우를 제외하고는 매입 부가가치세를 부담해야 한다.

매입할 때 부담한 부가가치세는 매입세액공제를 통해 환급받을 수 있다. 동일 과세기간에 건물의 매입세액이 임대를 통한 매출세액보다 큰 경우가 대부분이므로 조기환급을 신청하여 환급받는 것이 좋다.

단, 상가를 매도한 매도인이 간이과세자라면 세금계산서 발급이 불가능하므로 매입한 법인도 부가가치세를 공제받을 수 없다.

반대로 법인이 매도하는 경우에는 매수인이 법인사업자든 개인사업자든 비사업자든 간에 무조건 건물분 부가가치세를 징수하여 신고ㆍ납부해야 한다. 부가가치세는 매수인에 따라 달라지는 것이 아니라 재화를 공급하는 매도인에 따라 달라지기 때문이다.

한편, 토지를 ‘양도’하는 경우에는 부가가치세가 항상 면제된다. 토지를 임대하는 경우에 있어서 주택부수토지를 임대하는 것에도 부가가치세가 면제된다.

그러나 주택부수토지가 아닌 나머지 토지를 임대하는 경우에는 부가가치세가 과세되므로 주의해야 한다.

[국세일보 최윤정기자]
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