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올해부터 달라진 1주택자 장특공제, 주의할 점은?

  • 절세TV (taxtv)
  • 2021-03-29 09:47:00
  • 121.138.58.11
보유 및 거주 각각 1년당 4% 적용하여 최대 80% 공제
비과세 요건 못 갖춘 1주택자, 장특공제는 적용 가능
 
 
올해부터 1주택자에 대한 장기보유특별공제율을 적용할 때 보유기간과 거주기간을 각각 따진다. 보유 1년당 4%씩 최대 40%를, 거주 역시 1년당 4%씩 최대 40%를 반영하여 최대 80%를 공제받을 수 있다.

또한 올해부터 양도소득세 비과세를 적용 받으려면 최종 1주택이 된 이후부터 2년 이상 보유 및 거주를 해야 한다. 비과세 요건을 못 채운 1주택자는 거주 및 보유기간에 따른 장기보유특별공제율을 적용하여 양도소득금액을 계산하면 된다.
 


1세대 1주택자는 요건을 채우면 양도소득세가 비과세 되므로 장기보유특별공제를 적용할 여지가 없다고 볼 수도 있다. 그러나 양도가액이 9억원이 넘는 주택은 9억원 이하분에 대해서만 비과세되고, 그 초과분에 대해서는 양도소득세를 내야 한다. 이때 양도소득금액을 계산하기 위해 양도차익에서 장기보유특별공제를 적용한다.

일반적인 장기보유특별공제는 3년 이상 보유한 경우로서 1년에 2%에 해당하는 장기보유특별공제율을 최대 30%까지 적용한다. 반면, 1주택자에게 적용하는 장기보유특별공제는 최소 3년 이상 보유하고, 그 보유기간 중 2년 이상을 거주해야 하며, 최대 80%까지 적용받을 수 있다.
 


그런데 지난해까지는 이렇게 적용되던 장기보유특별공제율이 올해부터는 달라진다. 최소 3년 이상 보유하고 그 보유기간 중 거주 2년 이상을 해야 하는 점은 작년과 다를 바 없다. 그러나 올해부터는 연 8%의 공제율을 보유기간 연4%와 거주기간 연4%로 구분하여 적용하는 점이 다르다.

지난해까지는 1주택자가 2년 거주하고, 10년 이상 보유하면 장기보유특별공제율 80%를 적용받을 수 있었지만, 올해부터는 거주도 10년 이상 해야 장기보유특별공제율 최대치를 받을 수 있게 된 것이다. 실거주를 하는 사람에게만 공제 혜택을 주겠다는 의미다.
 


그런데 1세대1주택 비과세 판단을 위한 보유 및 거주기간의 판단 규정 역시 올해부터 새롭게 적용되면서 1주택 장기보유특별공제율을 적용하기 위한 판단이 까다로워졌다.

올해부터 다주택자가 직전주택을 과세로 양도하고 최종 1주택자가 되면 비과세 보유기간은 직전주택의 양도일부터 기산되어 2년을 더 보유해야 한다.

그리고 이 주택이 2017년 8월 3일 이후 조정대상지역에서 취득한 주택으로서 비과세를 위해 거주 2년 요건이 필요한 주택이라면 직전주택을 양도하기 전에 아무리 오래 거주했다고 하더라도 직전주택 양도일 이후 추가로 2년을 더 거주해야 양도소득세를 비과세 받을 수 있다.
 


예를 들어, ‘17년 8월 15일 조정대상지역에서 A주택을 취득하여 1주택자가 된 1세대가 있다고 가정해보자. 취득 후부터 A주택에서 계속 거주하다가 ‘20년 2월 15일에 신규주택 B를 취득하고, B주택으로 옮겨 거주하고 A주택은 임대를 주었다. 그러다가 사정이 생겨 B주택을 ‘21년 3월 20일에 먼저 처분하고 이 세대는 다른 주택에서 전세로 거주 중이다.

이 세대가 A주택을 B주택 처분 이후로 2년 이상 더 보유하다가 ‘23년 8월 31일에 양도한다고 치자. 이런 경우 B주택의 양도일 이후 A주택에 2년 거주를 하지 않았기 때문에 1주택자라도 A주택을 비과세 받을 수 없는 것이다.

그러나 1주택자 양도세 비과세 적용은 받을 수 없지만 3년 이상 보유 및 2년 이상 거주 요건을 갖추었기 때문에 장기보유특별공제는 적용받을 수 있다. 사례의 경우 보유 6년(24%), 거주 2년(8%)이므로 장기보유특별공제율 32%가 적용된다.

장기보유특별공제 적용시 판단하는 1주택은 양도일 현재 1주택이기만 하면 된다. 거주기간 역시 취득일부터 양도일까지의 기간 중에 2년 이상 거주하면 된다. 즉, 올해부터 달라진 1세대 1주택 비과세 판단을 위한 보유 및 거주기간 계산 규정과는 별도로 장기보유특별공제율을 판단하여 적용하면 된다.

[국세일보 최윤정기자]
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