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주택 임대하기 전, 세금 내는 요건 확인해야

  • 절세TV (taxtv)
  • 2021-04-06 09:27:00
  • 121.138.58.11
기준시가 9억 이하 1주택자, 전세만 놓은 2주택자는 비과세
소득세 과세 위한 주택수 판정시 소형주택 제외, 배우자 주택 합산해야
 
 
저금리 시대 투자처로 주택을 임대하여 임대수입을 받으려는 경우에는 세금 문제를 고려해야 한다. 취득과 양도와 관련한 세금은 물론이고, 주택임대수입 자체에도 소득세를 내야 하기 때문이다.

특히 지난해부터는 주택임대소득이 연간 2천만원 이하인 경우에도 소득세를 과세하고 있다. 주택 임대소득에 대한 세금을 내는 요건과 그 계산 방법에 대해 살펴보자.
 


임대소득이 발생했을 때 소득세를 내야 하는 경우는 우선, 월세 임대수입이 있는 경우에는 2주택 이상 보유자와 기준시가가 9억원을 초과하는 1주택 보유자가 과세 대상이다. 기준시가가 9억원 이하 1주택자는 월세 임대수입이 있어도 과세 대상이 아니다.

전세보증금 수입만 있는 경우에는 3주택 이상 보유자 중 전세금과 월세 보증금 합계가 3억원을 초과하는 부분에 대해서 과세된다.

정리하면 1주택자는 기준시가 9억원 이하 국내 주택의 월세 수입과 모든 보증금ㆍ전세금에 대해 과세되지 않는다. 2주택자는 모든 전세금 및 보증금에 대해 비과세 되며, 월세 수입에 대해서는 과세된다.

그렇다면 3주택 이상 보유 여부는 어떻게 판단할까?

3주택자 여부를 판정할 때는 기준시가 2억원 이하이면서 전용면적 40㎡ 이하인 소형주택은 주택수에서 제외한다. 또 본인과 배우자 소유 주택을 합산하되, 직계존비속 주택은 합산하지 않는다. 다가구주택은 1개의 주택으로 보되, 구분 등기한 경우에는 각각 1개 주택으로 계산하면 된다.

여러 사람이 공동으로 소유한 주택은 지분이 가장 큰 사람의 소유주택으로 본다. 그러나 이 경우 지분이 적어도 해당 지분의 임대수입이 연 600만원 이상이거나 기준시가 9억원을 초과하는 고가주택의 소유 지분율이 30%를 초과하는 경우에는 주택 수에 합산된다.
 


월세 수입은 금액 그대로를 과세하지만, 보증금과 전세금의 경우에는 정기예금이자율에 해당하는 금액만큼을 임대료로 간주하여 과세한다. 이를 간주임대료라고 하는데, 보증금과 전세금에 과세하는 3주택 이상자에게만 적용하고, 보증금 등에서 3억원을 차감한 금액의 60%를 과세한다.

간주임대료 = (보증금 등 - 3억원)의 적수 x 60% x 1/365 x 정기예금이자율

앞서 설명한 소형주택 즉, 기준시가 2억원 이하이면서 전용면적 40㎡ 이하인 주택은 간주임대료 과세대상 주택수에서 제외하면 된다. 단, 월세 수입은 소형주택과 비소형주택을 모두 포함하여 신고해야 한다.

이렇게 계산한 총수입금액이 연간 2천만원 이하라면 ‘분리과세’를 선택할 수 있다. 종합소득 과세방식과 비교하여 납세자에게 유리한 쪽으로 납부하면 되는 것이다. 국세청 홈택스(www.hometax.go.kr)에서 종합과세와 분리과세 예상세액을 비교해 볼 수 있다.

[국세일보 최윤정기자]
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