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상속으로 2주택자 됐다면 절세 포인트 체크

  • 절세TV (taxtv)
  • 2021-04-14 09:20:00
  • 121.138.58.11
상속 당시 보유한 1주택만 비과세 특례 적용 가능
상속주택 5년 내 양도하면 중과세 배제·장특공제 적용
 
 
자녀가 주택을 보유한 상태에서 상속으로 인해 2주택자가 된 경우에는 원래 보유하던 1주택을 양도하여도 상속주택은 주택 수에 포함되지 않는다.

기존에 보유하던 일반주택이 비과세 요건을 갖추었다면 양도소득세를 비과세 받을 수 있는 것이다. 다만, 구체적인 상황에서 몇 가지 주의해야 할 점이 있다.

우선, 상속주택이 아닌, 일반주택을 먼저 양도해야 비과세가 적용된다는 것이다.

상속주택을 먼저 팔면 양도세를 내야 하므로 주의해야 한다. 상속으로 인해 2주택자가 된 것은 본인의 의사와는 무관하게 일어난 일이기 때문에 양도세 산정 시 상속주택만 주택 수에서 제외된다는 점을 유념해야 한다.
 


주택을 상속 받은 후에 취득한 주택은 비과세 적용을 받을 수 없다는 점도 알아야 한다.

2013.2.15.이후 일반주택을 취득하여 양도하는 분부터는 상속개시 당시 보유한 주택만 비과세 특례가 적용된다. 주택을 상속받을 당시 무주택자였다면 그 후에 일반주택을 취득한 것에 대해서는 양도세 비과세가 되지 않는다.

1주택 보유자가 부모와 같이 동일 세대원으로 있다가 주택을 상속받는 경우에는 자녀가 보유한 1주택을 양도하더라도 비과세 특례를 적용받을 수 없다. 동일 세대에서 부모와 자녀가 각각 1주택을 보유하고 있었으므로 원래 1세대 2주택자이기 때문이다.

따라서 이런 경우에는 상속 전에 미리 세대분리를 하는 것이 세금 면에서는 유리하다. 다만, 별도 세대로 생활하다가 동거 봉양을 위해 합가한 경우라면 10년 이내에 일반주택 양도 시 상속주택 특례를 적용 받을 수 있다.

주택 한 채를 공동으로 상속받는 경우에는 상속주택의 소유자로 보는 순서가 있다. 공동 상속인 중 △상속지분이 가장 큰 상속인 △그 주택에 거주하는 상속인 △최연장자 순으로 소유자로 본다.

따라서 주된 상속인이 아닌, 소수지분을 보유한 상속인이 기존에 보유한 주택을 양도할 때는 상속주택은 주택 수에 영향을 끼치지 않는다.

한편, 일반주택과 상속주택 모두 조정지역 내에 소재한 경우에는 상속주택을 양도할 때 2주택자로서 양도소득세가 중과세 된다.

다만, 상속받은 지 5년 이내에 상속주택을 양도하는 경우에는 중과세가 배제되고 일반세율로 과세되며, 장기보유특별공제도 적용된다. 상속주택 취득 후 5년 이후에 양도하면 양도소득세 중과세율이 적용되며, 장특공제도 적용되지 않는다. 따라서 상속주택을 양도할 계획이라면 5년 이내에 실행하는 것이 유리하다.

[국세일보 최윤정기자]
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