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내년부터 상가주택 과세 방법 달라진다

  • 절세TV (taxtv)
  • 2021-05-14 09:48:00
  • 121.138.58.11
9억원 초과 고과 겸용주택, 주택외부분은 무조건 과세
‘22년 이후 양도분부터 적용…비과세 받으려면 올해 팔아야
 
 
주택 부분이 더 넓은 겸용주택을 1세대1주택 비과세 혜택을 받아 양도할 계획이라면 올해 안에 처분하는 것이 세금 측면에서 유리하다.

2022년 1월 1일 이후 양도하는 분부터 고가 겸용주택을 팔 때 주택 면적이 더 넓더라도 상가 부분은 과세하는 것으로 세법이 바뀌기 때문이다.
 


겸용주택은 한 건물에 주택과 주택 외의 부분이 복합되어 있는 주택을 말한다. 원칙적으로 겸용주택은 그 전부를 주택으로 보아 1세대1주택 비과세 여부를 판단한다. 주택에 딸린 토지에 주택 외의 건물이 있는 경우도 마찬가지이다.

다만, 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 적거나 같을 때에는 주택 외의 부분은 주택으로 보지 않고 과세한다. 따라서 겸용주택을 한 채 보유하고 있다면 양도 전에 주택의 연면적을 조금이라도 더 크게 만들어야 양도소득세를 줄일 수 있다.

그런데 지난해 소득세법 시행령이 개정되면서 9억원 넘는 고가주택의 경우 하나의 건물에 주택과 주택 외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택 외의 건물이 있는 경우에는 주택 외의 부분은 주택으로 보지 않는 것으로 변경됐다.

다시 말해 고가주택의 경우에는 주택 부분이 주택 외의 부분보다 더 넓다고 하더라도 전체를 비과세하지 않고 주택 부분만 비과세 하는 것이다. 9억 원 초과 고가주택에 해당하는지 여부는 주택과 주택 외의 부분을 합친 양도가액으로 판단한다.

예를 들어 1층은 상가이고 2, 3층이 주택인 겸용주택을 12억원에 양도한 경우 12억 원 중 상가부분에 해당하는 1/3인 4억 원에 대해서는 과세하고, 나머지 주택 부분에 해당하는 8억 원에 대해서는 비과세한다. 주택 부분만 계산하면 양도가액이 9억 원 이하이므로 양도차익 전체가 비과세 된다.

그런데 만약 이 겸용주택을 15억 원에 양도할 경우에는 주택 부분에 해당하는 양도가액이 10억 원이 된다. 따라서 주택 부분에 대해서도 9억 원 이하분은 비과세 되지만, 9억 원 초과분에 대해서는 양도소득세가 과세된다.

[국세일보 최윤정기자]
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