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양도세 필요경비 ‘이런 경우’ 인정 안 된다

  • 절세TV (taxtv)
  • 2021-05-25 09:17:00
  • 121.138.58.11
법적 지급의무 없는 체납경비, 임차인 이사비 등은 인정 안돼
객관적인 증빙서류 없는 단순 확인서나 영수증도 필요경비 인정 불가
 
 
부동산을 양도할 때 취득 및 보유 과정에서 지출한 비용 중 필요경비로 인정되는 금액은 공제받아 양도소득세를 줄일 수 있다.

다만, 필요경비로 공제받으려면 세법에서 인정하는 필요경비에 해당해야 한다. 이전 소유자가 내야 할 경비를 법적 지급의무 없이 대신 낸다든가, 임차인에게 지급한 이사비용은 필요경비로 인정되지 않는다.

세법상 인정되는 필요경비라고 하더라도 지출내역을 입증할 수 있는 객관적인 증빙서류가 없다면 마찬가지로 필요경비로 인정받을 수 없으므로 주의해야 한다.
 


▶ 필요경비로 인정되는 지출 항목 … 필요경비로 인정되는 대표적인 비용은 ‘부동산 중개수수료’다. 부동산 취득ㆍ매각시 공인중개사사무소 등에 지급하고 신용카드매출전표 및 현금영수증 등을 받은 것에 대해서는 필요경비로 인정받을 수 있다.

세무회계전문사이트 비즈앤택스에 따르면 통상의 부동산 취득ㆍ처분에 따른 중개수수료에 비해 금액이 다소 많다고 하더라도 필요경비의 공제는 특별한 경우가 아니라면 실지 지급된 금액을 필요경비로 인정받을 수 있다. 또 부동산 매매거래를 중개한 공인중개사가 사업자등록을 하지 않은 무등록 중개업자라 하더라도 부동산을 양도하면서 중개수수료로 지급한 사실이 확인된다면 필요경비로 인정된다.

일반적으로 소유권이전등기비용은 매수자가 부담한다. 그러나 매매계약 약정에 따라 이를 양도인이 부담한 사실이 확인되는 경우에는 해당 비용을 양도에 따른 필요경비로 인정받을 수 있다.

법원의 경매를 통하여 부동산을 양도하는 경우로써 민사집행법에 따라 강제집행에 필요한 비용을 해당 부동산의 소유자가 부담한 경우 이 또한 양도시 필요경비로써 인정받을 수 있다.

부동산을 양도하기 위해 직접 지출한 부동산 매각 신문광고 등의 비용도 필요경비다. 단, 그 광고비는 불특정다수인을 매수자로 유인하기 위해 그 지출이 불가피한 것으로서 사회통념상 상당하다고 인정되는 범위 내의 비용이어야 한다.

토지 소유자가 토지를 양도하면서 매매계약의무를 이행하기 위해 그 토지상에 자신의 의사와는 아무런 관계없이 불법 건축되어 있던 무허가건물을 매수ㆍ철거하는 데 부득이 비용을 지출한 경우에도 그 비용을 필요경비로 인정받을 수 있다.

▶ 증빙이나 지급의무 없는 지출은 인정 안돼 … 부동산 취득 및 매각시의 필요경비에 해당하려면 실제 지급사실을 입증할 객관적인 증빙이 있어야 한다. 단순한 확인서나 영수증 등은 있지만 금융증빙이 없고, 부가가치세 신고도 하지 않은 부동산 컨설팅 비용 및 중개사수수료는 양도시 필요경비로 인정받을 수 없다.

부동산 일정지분을 취득하기 위해 지출하는 가압류 채권금액 역시 실제로 가압류 채권금액 상당액을 지출하였다거나 관련 비용을 지출하였음을 인정할 증거가 없는 경우에는 지분매각을 위한 필요경비로 인정받을 수 없다.

또한 해당 지출이 법적인 지급 의무가 있는 것이어야 필요경비로 인정된다. 가령 경매 등으로 낙찰받은 자가 이전소유자가 부담하여야 할 각종 체납된 경비를 법적인 지급의무 없이 대신 지출한 경우에는 필요경비로 인정되지 않는다.

부동산 매매계약 체결 후 어떤 쟁점이 발생하여 임차인에게 이사비용을 지급하는 경우도 있다. 이 역시 소득세법이 정한 자산의 양도비용에 해당하지 않는 법적인 지급의무가 없는 비용에 해당하기 때문에 필요경비로 인정받을 수 없다.

부동산을 공매로 취득하면서 제3자에게 법적으로 지급의무가 없는 가처분 말소비용을 지급한 경우도 마찬가지다.

비즈앤택스는 “이처럼 실제 비용을 지출하더라도 세법상 양도세 신고시 인정받는 필요경비 여부는 달라질 수 있으므로 사전에 세무전문가와 충분한 상담을 거쳐 의사결정을 해야 절세할 수 있다”고 당부했다.

[국세일보 최윤정기자]
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