세무뉴스

Home > 세무뉴스

세무뉴스

고객님과 함께하는 절세TV입니다.

토지 기준시가 산정하는 방법

  • 절세TV (taxtv)
  • 2021-05-28 09:35:00
  • 121.138.58.11
매년 5월 말일경 개별공시지가 고시
개별공시지가 없는 토지, 관할 세무서장이 평가한 가액으로 산정
 
 
토지에 대한 보충적 평가법은 개별공시지가를 기준으로 계산한다. 개별공시지가는 토지관련 국세나 지방세의 부과기준이 되며, 개발부담금 등 각종 부담금을 부과할 때도 기준이 되는 금액이다. 이 개별공시지가는 매년 1월 1일을 기준으로 5월 말일경 고시된다.

개별공시지가 확인은 부동산공시가격 알리미 홈페이지에서 할 수 있는데, 아직 2021년 개별공시지가는 고시되지 않았다.

조회된 개별공시지가는 ㎡당 금액이므로 해당 토지의 면적을 곱해야 보충적평가액이 된다. 기준일자와 공시일자를 함께 확인할 수 있는데, 공시가 되기 전까지는 해당 연도의 개별공시지가를 정확히 알 수 없기 때문에 공시일자가 더 중요하다.
 
< 개별공시지가 열람화면 >


새로운 개별공시지가가 고시되기 전까지는 평가기준일 현재 고시되어 있는 개별공시지가를 사용한다.

또한 일반지역과 지가급등지역으로 구분하여 기준시가를 산정하는데, 일반지역은 개별공시지가에 토지 면적을 곱하여 산정하고, 지정지역은 개별공시지가에 일정 배율을 곱해 계산한다. 단, 현재까지는 지가급등지역으로 지정된 지역이 없으므로 고려하지 않아도 된다.

개별공시지가가 없는 경우에는 어떻게 기준시가를 산정할까?

간척이나 매립으로 새로 조성된 토지나 지적공부에 누락되어 신규로 등록된 토지, 분할된 토지, 지목변경된 토지, 토지대장에는 등록되어 있으나 개별공시지가가 누락된 토지 등은 개별공시지가가 고시되어 있지 않을 것이고, 새로 고시되려면 정기 고시일까지 기다려야 한다.

그러나 상황에 따라서는 정기 고시일까지 기다릴 수 없고 빨리 개별공시지가에 해당하는 기준시가를 알아야 할 때가 있다. 이런 경우에는 납세지 관할 세무서장에게 평가가액을 정해달라고 신청하면 된다. 관할 세무서장은 해당 토지와 지목, 이용상황 등 지가형성 요인이 유사한 인근토지를 표준지로 보고, 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 비교표에 따라 평가해야 한다.

임대료를 받고 토지를 임대하고 있는 경우에는 개별공시지가만 가지고 보충적평가액으로 하지 않는다. 임대보증금과 임대료를 환산한 보증금의 합계액 중 큰 금액을 보충적평가액으로 해야 한다. 이때 임대료를 보증금으로 환산하는 이자율은 연 12%이다. 예를 들어 월 임대료가 10만원(연간 120만원)인 경우환산보증금은 1천만원(120만원/0.12)인 셈이다.

저당권, 담보권, 질권, 근저당권, 전세권 등이 설정된 경우에는 저당권 등이 설정된 재산의 평가 특례’가 적용된다. 저당권 등이 담보하는 채권액 또는 채권잔액, 임대보증금을 포함한 전세금의 합계액과 보충적평가액과 비교하여 큰 금액을 시가로 보는 것이다.

이 저당권 평가 특례에 해당하는 담보된 채권, 채권잔액, 임대보증금 등의 합계액은 해당 재산의 시가가 존재할 때도 시가와 비교하여 클 경우 그 금액을 시가로 한다.

[국세일보 최윤정기자]
게시글 공유 URL복사
댓글작성

열기 닫기

댓글작성