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동업 임대사업, 대출금 이자 비용처리 하려면?

  • 절세TV (taxtv)
  • 2021-06-02 09:14:00
  • 121.138.58.11
차입금이 자산보다 많은 초과인출금은 비용처리 불가
동업계약서 작성, 추후 회계처리 잘 해야 절세 가능
 
 
임대사업을 위한 부동산을 취득할 때 빌린 대출금 이자는 비용처리 할 수 있다. 그러나 부동산 임대업을 공동사업자로 할 때는 유의해야 한다. 동업계약서 작성 및 추후 회계처리를 잘 해두어야 대출금 비용처리를 통해 세금을 줄일 수 있기 때문이다.
 


부동산을 구입하여 임대사업을 하는 경우 금융기관 등으로부터 자금을 차입하게 된다. 이때 발생하는 이자비용은 임대사업을 위한 부동산 구입자금에 대한 이자비용이므로 사업을 위한 필요경비로서 공제 대상이다.

다만, 차입금이 토지나 건물 등의 사업용 자산보다 더 많은 경우가 발생할 수 있다. 이처럼 자산보다 더 많은 부채를 초과인출금이라고 하는데, 초과인출금에 해당하는 이자비용은 사업과 관련 없는 것이므로 비용에서 제외된다.

단독으로 임대사업을 하는 경우에는 이 초과인출금에 대한 부분만 주의하면 된다. 차입금을 부동산 취득 이전에 차입했는지 그 이후에 차입했는지 여부와는 상관없이 비용처리를 할 수 있다.

그러나 동업으로 임대사업을 하는 경우에는 부동산 취득을 위한 대출금 이자는 비용으로 인정되지 않는다. 그 이유를 이해하려면 ‘공동사업’이라는 특성을 생각해보면 된다.

공동사업을 하려면 먼저 서로 합의를 하고, 공동사업을 위한 자금을 출자하여 공동사업체를 만든 다음, 사업을 영위하게 된다. 따라서 부동산 임대업을 공동으로 영위하려면 공동사업자들이 각자 필요한 자금을 내놓고, 그 자금으로 부동산을 구입하는 것으로 이해할 수 있다.

다시 말해 부동산 구입시 대출을 받으면 대출 받은 자금을 출자한 후 그 출자된 자금으로 부동산을 구입하고 그 이후 공동사업을 개시하는 것이 된다. 그 대출은 출자를 위한 대출로서 공동사업자 중 어느 한 사람의 개인적 채무일 뿐인 것으로 보는 것이다.

그렇다면 임대업을 공동으로 할 경우 이자비용에 대한 필요경비를 인정받으려면 어떻게 해야 할까?

세무회계전문사이트 비즈앤택스에 따르면 동업계약서를 작성할 때 대출금이 출자금이 아니라는 내용을 포함시키는 것이 좋다. 각자의 출자금을 명확히 하고, 출자금 외에 별도 차입금을 통해 부동산 구입자금을 조달한다는 내용을 포함시켜야 한다는 것.

이를 뒷받침하기 위해 대출금에 대한 지급이자를 공동사업장 경비로 인정하고 이익분배시 지급이자를 공제한 후 이익을 분배하기로 약정 후 집행해야 한다. 아울러 재무상태표에 출자금과 차입금을 명확히 구분하고, 지급이자를 손익계산서에 반영해야 한다.

[국세일보 최윤정기자]
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