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부동산 계약 파기 배액배상시 22% 원천징수 해야

  • 절세TV (taxtv)
  • 2021-06-04 09:04:00
  • 121.138.58.11
매수자 변심 계약금 포기시, 원천징수 의무 없어
위약금은 기타소득에 해당…필요경비 불인정, 전액 과세
 
 
부동산 매매계약 후에 계약금을 받은 매도자가 계약을 해지할 때 배액배상하는 위약금에도 22% 세율로 원천징수를 해야 한다.

매수자 변심으로 계약을 파기할 때는 지급한 계약금을 포기해야 하는데, 이때는 원천징수 의무가 없다. 매도자가 다음 해에 계약금에 대한 종합소득세 신고를 하면 된다.
 


부동산 매매계약이 성사된 후 계약금을 받은 매도자가 변심하여 계약을 해지하고 싶다면 받은 계약금의 두 배를 돌려주어야 한다. 즉, 매수자로부터 받은 계약금을 돌려주고, 그 계약금 상당액을 위약금으로써 매수자에게 더 얹어주어야 한다.

반대로 매수자의 변심으로 계약을 파기하는 경우에는 이미 낸 계약금이 위약금이 된다. 즉, 매도자에게 준 계약금을 포기하는 방식으로 계약을 해제하게 된다.

그런데 소득세법에서는 계약의 위약 또는 해약으로 받는 손해배상으로서 그 명목 여하에 불구하고 본래의 계약내용이 되는 지급 자체에 대한 손해를 넘는 손해에 대하여 배상하는 금전 등은 ‘기타소득’으로 규정하고 있다.

매매계약 해지에 따른 위약금을 받은 것은 ‘기타소득’에 해당하므로 그에 따른 소득세를 내야 하는 것이다.

기타소득은 보통 수입액의 70%를 필요경비로 인정한다. 그러나 위약금에 대해서는 필요경비를 인정하지 않는다. 예외적으로 신규 준공되는 주택입주 기일이 지연되어 받는 보상금에 대해서만 필요경비를 인정한다.

따라서 받은 위약금 ‘전액’에 대해 지방소득세 포함 22% 세율을 적용하여 기타소득세를 신고∙납부해야 한다.

매도자의 귀책사유로 계약금의 두 배를 매수자에게 지급하는 경우 매도자는 당초 계약금을 제외한 위약금에 대하여 22%세율로 원천징수하고, 다음달 10일까지 세무서에 신고∙납부하면 된다.

매수자의 귀책사유로 인헤 지급한 계약금을 반환 받을 수 없는 경우에는 매수자가 원천징수를 하지 않아도 된다. 계약의 위약 및 해약으로 인해 계약금이 위약금 또는 배상금으로 대체되는 경우에는 원천징수 의무가 배제되기 때문이다.

대신 위약금을 받은 매도자가 소득신고를 해야 한다. 위약금이 3백만원 이하인 경우에는 원천징수로 과세가 종결될 수 있다. 3백만원을 초과하는 경우에는 다른 종합소득과 합산하여 이듬해 5월에 종합소득세 신고를 해야 한다.

[국세일보 최윤정기자]
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