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‘이런 경우’도 양도소득세 과세 대상

  • 절세TV (taxtv)
  • 2021-06-10 13:38:00
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양도세는 대가관계 성립하는 모든 유상양도에 과세
자산 교환, 현물출자, 부담부증여, 담보제공 자산 경락 등
 
 
양도소득세는 부동산을 팔 때만 매기는 세금이 아니다. 자산을 서로 교환하거나 부담부증여, 경매로 인한 자산 경락 등에 대해서도 양도소득세가 과세될 수 있다.
 


국세청이 발간한 ‘2021 세금절약가이드’에서는 양도소득세가 과세되는 다양한 경우를 설명하고 있다.

첫째로 당사자 쌍방이 별개의 자산을 서로 교환하는 경우에 대해서도 양도로 본다. A 소유 주택과 B 소유 나대지를 서로 교환한다고 가정하면 A는 B에게 주택을 양도하고, B는 A에게 나대지를 양도하는 것으로 보아 양도소득세를 과세하는 것이다.

토지의 경계를 변경하기 위해 일정 요건을 갖추어 교환하는 경우는 예외다. 공간정보의 구축 및 관리 등 법률에 따라 토지를 분할하여 교환하는 것으로서 토지의 교환으로 인한 변동 면적이 교환 대상 토지 전체 규모의 2/10 이내인 경우에는 양도소득세 과세대상에서 제외한다.

법인회사를 설립할 때 금전 이외에 부동산 등을 출자하고, 그 대가로 주식 또는 출자지분을 취득하는 것도 양도에 해당한다.

다만, 개인사업자가 부동산을 현물출자하여 법인으로 전환할 때는 양도소득세 이월과세를 통해 세금부담을 덜 수 있다. 자산 이전 시점에서는 양도소득세를 내지 않다가 이를 양수한 법인이 나중에 그 자산을 처분할 때 법인세로 납부하게 된다.

부동산을 이전하는 대가로 채무가 줄어드는 것에 대해서도 양도소득세를 내야 한다. 부담부증여나 경매로 인한 경락이 이런 경우다.

부담부증여는 수증자가 재산을 무상으로 받으면서 증여자의 채무를 인수하는 증여 방식이다. 이때 수증자가 부담ㆍ인수한 채무액은 증여자가 수증자에게 양도한 것으로 보기 때문에 증여자는 양도소득세를 내야 한다. 수증자에게는 채무액을 제외한 순수한 증여분만 증여로 보고 증여세를 과세한다.

채무보증을 위해 담보로 제공한 부동산이 경락되어 타인에게 소유권이 이전되는 경우에도 양도소득세를 부담해야 한다. 대가를 직접 받고 부동산을 양도한 것은 아니지만 그만큼 채무가 줄어들기 때문에 자산을 양도한 것으로 본다.

채권담보를 목적으로 채무자가 소유한 부동산을 채권자가 가등기 하는 경우도 있다. 이때는 가등기만으로는 양도소득세가 과세되지 않는다. 채무자의 채무불이행으로 채권 변제에 충당하기 위해 해당 부동산에 대한 소유권이전등기 즉, 본등기를 완료한 때에 채무자가 채권자에게 자산을 양도한 것으로 본다.

이처럼 양도소득세는 ‘대가관계’가 성립하는 모든 유상 양도에 대해 부과된다는 점을 이해해야 절세 전략을 제대로 수립할 수 있다.

[국세일보 최윤정기자]
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