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부동산 양도차익 줄여주는 필요경비 인정항목

  • 절세TV (taxtv)
  • 2021-06-17 09:05:00
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취득세, 부동산중개수수료, 용도변경 목적 공사비, 세무사 수수료 등
증빙은 평소 비용지출 시 미리 확보해야
 
 
실거래가로 양도소득세를 신고하는 부동산은 평소에 관련 증빙서류를 잘 챙겨두면 세금 부담을 줄일 수 있다.

실거래가로 양도소득세를 계산하는 부동산의 양도차익은 실지양도가액에서 필요경비를 제외하여 양도차익을 계산하기 때문이다(양도차익 = 실지양도가액 – 필요경비). 이때 필요경비에는 취득에 소요된 비용과 보유과정에서 지출한 비용, 양도비용 등이 포함된다.

특히 양도소득세 부담이 가중되는 다주택자일수록 어떤 항목이 공제되는지 잘 알아두고 평소 관련 증빙을 보관해두는 습관을 들여야 세금 부담을 덜 수 있다.
 


▶ 공제 되는 ‘취득 비용’…취득세, 부동산중개수수료, 소송비 등
취득비용에는 당해 자산의 매입가액, 취득세, 부동산중개수수료 등이 해당한다. 건물을 신축했다면 신축에 소요된 비용이 매입가액이다. 자산을 취득하면서 분쟁으로 인해 소송비용ㆍ인지대, 양도세신고서 작성비용 등이 들어갔다면 이 역시 취득비용에 포함시키면 된다.

취득비용에 대한 증빙서류로 △취득 및 양도 시의 매매계약서 △대금수수 영수증(무통장입금영수증) △거래대금의 흐름이 나타나는 금융기관 거래통장 △거래상대방의 거래사실확인서 △신축인 경우 도급계약서, 대금지급영수증, 세금계산서 등 대금지급 사실을 입증할 수 있는 서류 등을 보관하면 된다. 취득세는 영수증이 없어도 인정된다.

▶ 공제 되는 ‘수리 비용’…용도변경 개조비용, 재건축 철거비용 등
부동산을 보유하고 있는 동안에 이용편의나 가치를 증가시키기 위해 쓴 자본적 지출에 대해서도 필요경비로 공제받을 수 있다.

용도변경을 위한 개조비용, 엘리베이터 또는 냉난방장치, 피난시설 설치비용, 재해 등으로 건물ㆍ기계ㆍ설비 등이 멸실되거나 훼손되어 본래 용도로 이용할 가치가 없는 것의 복구비용, 토지 이용편의를 위한 장애물 철거비용, 도로 신설비용 등이 그것이다. 2020년 2월 11일 이후 양도하는 분부터는 재해나 노후화 등 부득이한 사유로 건물을 재건축한 경우 그 철거비용도 공제대상이다. 이를 입증하려면 공사도급계약서, 세금계산서, 공사대금지급 영수증 등을 받아두면 된다.

섀시 설치비용, 발코니 개조비용, 난방시설 교체비용에 대한 영수증도 받아두면 공제된다. 단, 벽지∙장판 교체비용, 싱크대나 주방기구 교체비용, 외벽 도색비용, 조명기구 교체비용 등은 공제받을 수 없다.

이러한 자본적 지출은 ‘18년 4월 이후 양도분부터 적격증빙을 수취하지 않더라도 금융증빙 등으로 실제 지출이 확인되기만 하면 필요경비로 인정받을 수 있다.

▶ 공제 되는 ‘양도 비용’…광고료, 신고서 작성비, 국민주택채권 매각손실비용
부동산을 팔 때에는 직접 지출한 계약서 작성비용, 공증비용, 인지대, 광고료, 소개비, 양도소득세 신고서 작성비용 등을 공제받을 수 있다. 부동산을 취득할 때 매입했던 국민주택채권 또는 토지개발채권을 만기 전에 매각함으로써 발생한 매각손실도 비용으로 인정된다.

이러한 양도비용에 대한 증빙으로는 △양도비용 지급 영수증 △인지세 납부 영수증 △국민주택채권 등 매각 영수증 △기타 비용 지출사실을 입증할 수 있는 서류 △세무대리인에게 지급한 수수료 영수증 등이 있다.

국세청은 “양도소득세 계산시 비용으로 공제받을 수 있는 항목을 알아두고, 공제받을 수 있는 항목에 대한 증빙자료를 확인해 두어야 한다”며, “이 증빙자료는 언제 어디서나 쉽게 구할 수 있는 것이 아니므로 비용을 지출할 때마다 미리미리 확보해 두는 것이 좋다”고 당부했다.

[국세일보 최윤정기자]
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