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주택임대소득세 과세, ‘보유 주택수’ 따라 달라진다

  • 절세TV (taxtv)
  • 2021-07-07 09:44:00
  • 121.138.58.11
보증금·전세금은 비소형주택 3채 이상 보유해야 과세 대상
주택수는 부부 합산 기준…부부 공동명의는 지분 큰 사람 소유로
 
 
작년부터 주택임대수입이 연간 2천만 원 이하인 경우에도 소득세를 신고ㆍ납부하고 있다. 주택임대소득세를 내는 요건은 ‘보유한 주택수’와 ‘임대주택의 월세 및 보증금’에 따라 다르다.
 


우선, 기준시가 9억 원 이하 1주택자는 해당 주택을 전월세로 임대하여 임대수입이 있더라도 과세되지 않는다. 그 1주택이 기준시가 9억 원을 초과하고, 해당 주택에서 월세 수입이 발생하는 경우에는 주택임대소득세 과세 대상이다. 전세를 주어 보증금만 있는 경우에는 과세되지 않는다.

2주택 보유자의 경우에도 월세 수입에는 과세되지만 전세를 주어 보증금 등 간주임대료 수입이 발생한 경우에는 과세되지 않는다.

3주택 이상 보유한 경우에는 월세와 전세로 인한 보증금 등 간주임대료 수입 모두에 대해 과세된다. 단, 기준시가가 2억원 이하이면서 전용면적 40㎡ 이하인 소형주택은 간주임대료 과세 대상 주택에서 제외한다. 다시 말해 보증금 및 전세금에 대해서는 소형주택이 아닌 비소형주택을 3채 이상 보유해야 과세 대상인 셈이다.
 
< ‘21년 귀속 주택임대소득 과세요건 >


중요한 점은 이 주택수는 ‘부부 합산’ 기준이라는 것이다. 따라서 본인과 배우자가 각각 주택을 소유한 경우에는 이를 합산해야 한다.

다만, 부부 공동명의 주택인 경우에는 부부 중 지분이 더 큰 사람 1인의 소유 주택으로 본다. 부부 지분이 동일한 경우에는 부부 사이의 합의에 따라 소유주택에 가산하기로 한 사람의 소유 주택으로 본다.

부부 외에 공동소유 주택은 지분이 가장 큰 자의 소유로 계산하면 된다. 다만, 2020년 귀속분, 즉 ‘21년 5월 신고분부터는 ‘일정 요건’에 해당하는 소수지분자의 주택도 주택수에 포함하게 됐다. 즉, 해당 주택에서 발생하는 임대소득이 연간 600만원 이상이거나 기준시가가 9억원을 초과하는 주택의 30%를 초과하는 공유지분을 소유한 경우 소수지분자라도 주택수에 가산해야 한다.

다가구 주택의 경우에는 1개로 보지만, 만약 구분 등기되어 있는 경우에는 각각을 하나의 주택으로 계산해야 한다.

주택과 상가가 함께 있는 건물의 경우 주택 면적이 더 크면 건물 전체를 주택으로 보고, 주택면적이 상가 면적과 같거나 적은 경우에는 주택 부분만 주택으로 본다.

끝으로 이사 등으로 일시적으로 2주택을 소유하게 된 경우 그 기간에 주택임대소득이 발생했다면 주택임대소득세 과세 대상이다. 오피스텔도 주거용으로 임대해주었다면 과세된다.

[국세일보 최윤정기자]
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