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부동산 계약파기 위약금, 양도세 필요경비 인정 안돼

  • 절세TV (taxtv)
  • 2021-07-13 09:01:00
  • 121.65.101.85
소유권 확보 위해 직접 쓴 소송·화해비용만 자본적 지출액에 해당
배액배상은 매도인 특별 사정에 기인한 것, 직접 필요경비 아니야
 
 
매도자가 부동산을 더 높은 가격에 팔기 위해 기존 매매계약을 해약하면서 계약금을 배액배상 하는 경우가 종종 있다. 유권해석에 따르면 이 금액은 양도소득세 계산 시 필요경비로 인정되지 않는다. 부동산 양도와 직접 관련된 지출도 아니고, 소득세법에서 열거하고 있는 필요경비 사유에도 해당하지 않기 때문이다.
 


A는 지난해 6월, 경기도 소재 아파트분양권을 4억 2천만원(프리미엄 5천만원)에 양도하기로 매수인 B와 계약했다. 그런데 그 지역이 조정지역 해제가 되면서 호가가 급증하자 A는 B에게 위약금 1,500만원을 주고 계약을 해지했다.

한 달 후 새로운 매수인과 4억 5천만원(프리미엄 8천만원)에 계약을 체결한 A는 양도소득세를 신고하면서 지난달 배액배상으로 지급했던 위약금 1,500만원을 필요경비로 계상했다.

그러나 세무서는 그 위약금을 필요경비로 인정하지 않고, A에게 양도세 400만원을 더 내라고 경정 고지했다. 이에 불복한 A는 과세전적부심사청구를 거쳐 심사청구를 제기했다.

청구인인 A는 “그 위약금은 부동산 양도거래를 위한 지급해야만 하는 필수불가결한 직접적 비용”이라고 주장했다. 1차 계약의 위약금을 지급하지 않으면 2차 계약은 이루어질 수 없기에 어쩔 수 없이 지급해야 하는 화해비용이라는 것이다.

양도차익을 계산할 때 필요경비는 실제로 그 계약에 이르기까지 지출된 금액을 적용해야 하며, 2차 계약을 성사하기 위해 1차 계약의 해지 및 화해비용을 지불해야만 하므로 해당 부동산의 소유권 유지ㆍ확보를 위한 자본적 지출액에 해당한다고 설명했다.

또한 그 위약금을 필요경비로 인정하지 않으면 실질과세원칙에 위배된다고 주장했다. 이 계약을 통해 청구인이 얻은 수익은 위약금 1,500만원을 제한 금액인데, 이 위약금을 필요경비로 인정하지 않으면 위약금에 대해서도 과세가 된다는 것이다. 아울러 위약금을 받은 1차 매수계약자에 대해서는 기타소득세가 과세되므로 하나의 소득에 이중 과세하는 결과를 초래한다고도 설명했다.

그러나 과세관청은 쟁점 위약금을 필요경비로 인정하지 않은 세무서의 기존 의견에 손을 들었다.

양도소득세 과세 대상인 양도행위 이전에 한 별도의 매매계약을 해제하기 위해 지출한 위약금은 양도행위와 직접 관련이 없는 것일 뿐만 아니라 세법에서 규정한 필요경비도 아니라고 본 것이다.

과세관청에 따르면 양도가액에서 공제되는 필요경비는 소득세법 제97조에서 열거하는 항목에 한한다. 즉, 취득에 소요된 실지거래가액, 자본적 지출액은 양도한 자산에 대하여 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등으로 한정되어 있고, 양도비의 경우에도 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용 등으로 한정되어 있다.

그러나 쟁점 위약금은 쟁점 부동산의 매매이전에 이미 체결한 1차 계약의 해약으로 인하여 지급된 것으로 이는 필요경비로 인정되는 위 열거된 어느 규정에도 해당하지 않는다는 것이 과세관청의 설명이다.

과세관청은 “청구인이 위약금을 지급한 것은 청구인에게 발생한 특별한 사정에 기인하여 분양권 양도와 인과관계가 있게 되었을 뿐, 직접적인 필요경비에 해당한다고 할 수 없으므로 청구인이 필요경비로 산입한 위약금을 부인한 이 건 처분은 잘못이 없다”고 결론지었다.

심사-양도-2021-0014 (2021.05.12)

[국세일보 최윤정기자]
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