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상속받아 2주택자…양도세 비과세 되는 요건은?

  • 절세TV (taxtv)
  • 2021-07-13 09:02:00
  • 121.65.101.85
상속개시 당시 보유한 일반주택만 특례 적용 가능
같이 살던 집 상속받은 경우 해당 안돼…동거봉양은 가능
 
 
부모님이 돌아가시면서 주택을 상속 받는 일은 상속인의 의지와 관계없이 일어난다. 현재 다주택자에 대해서는 양도소득세를 더 무겁게 매기는데, 상속으로 인해 2주택자가 된 경우에도 중과세를 적용 받으면 억울할 수밖에 없다.

이에 소득세법 시행령 제155조 2항에서는 주택 수를 산정할 때 상속주택은 제외하는 내용의 특례를 규정하고 있다.

상속주택과 일반주택을 국내에 각각 1채씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도할 때는 2주택자로 보는 것이 아니라, 상속주택은 없는 것으로 보고 1주택자로서 양도소득세 비과세를 적용받을 수 있는 것이다.
 


그런데 이 규정을 적용할 때는 몇 가지 주의해야 할 사항이 있다.

첫째는 일반주택을 먼저 보유하고 있는 상태에서 주택을 상속받은 경우에 한해서만 적용된다는 점이다.

상속개시 당시 무주택자인 상태에서 주택을 상속받고, 그 후에 일반주택을 취득한 경우에는 비과세 특례를 받을 수 없으며 1세대 2주택자가 되어 양도소득세를 부담해야 한다. 다만, 상속개시 당시 보유한 조합원입주권이나 분양권에 의해 사업시행 완료 후 신축주택을 취득한 경우에는 일반주택에 해당한다.

둘째는 상속주택이 아닌 일반주택을 먼저 양도해야 한다는 점이다.

일반주택을 보유하고 있다가 주택을 상속받아서 2주택자가 된 경우 일반주택을 먼저 양도해야 1세대 1주택 비과세 특례를 적용받을 수 있다. 일반주택보다 상속받은 주택을 먼저 양도하면 양도소득세가 과세된다.

셋째, 동일 세대원으로부터 상속받은 주택은 ‘상속주택’으로 보지 않는다.

피상속인과 함께 거주하던 주택을 상속 받는 경우에도 양도소득세 비과세 특례가 적용되지 않는 것이다. 다만 동거봉양하기 위해 세대를 합치면서 2주택을 보유하게 되는 경우 합치기 이전부터 보유하고 있었던 주택은 상속받은 주택으로 본다.

예를 들어, 아버지가 돌아가시기 이전에 분가하여 살면서 아파트를 소유하고 있었는데, 아버지를 모시고 살기 위해 합가를 하여 같이 살다가 주택을 상속받은 경우 그 주택은 상속주택으로 본다는 의미다. 이 때 동거봉양을 위한 합가가 되려면 부모님 중 한 분의 나이가 60세 이상이어야 한다.

한편, 조합원입주권 또는 분양권을 상속받아 사업시행 완료 후 취득한 신축주택도 상속주택의 범위에 들어간다.

피상속인이 상속개시 당시 주택을 여러 채 소유하고 있었다면 그 중 한 채만 ‘상속주택’이 된다. 우선 순위는 ①피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 1주택 ②피상속인이 거주한 기간이 가장 긴 1주택 ③피상속인이 상속개시 당시 거주한 주택 ④기준시가가 가장 높은 주택순이다.

[국세일보 최윤정기자]
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