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부모에게 증여받은 주택, 양도 전 주의사항

  • 절세TV (taxtv)
  • 2021-07-19 09:25:00
  • 121.65.101.85
증여받은 주택 5년 내 양도시 증여자 취득가액으로 양도차익 계산
증여받은 주택이 1주택 비과세 갖췄다면 부당행위계산부인 적용될 수 있어
 
 
다주택자의 경우 세금 제도가 강화되면서 보유 주택을 처분하기도 보유하기도 쉽지 않게 됐다. 주택 공시가격의 현실화에 의해 보유세와 종합부동산세 부담이 크게 다가온 데다가 조정지역이라면 중과세 규정이 적용되기 때문이다.

특히 조정지역 다주택자로서 중과세율이 적용되는 주택은 장특공제 적용이 되지 않는다. 주택을 오래 전에 취득하여 양도차액이 큰 경우 중과세에 장기보유특별공제까지 적용 되지 않아 세부담이 더욱 커질 수 밖에 없다.
 


때문에 조정지역 2주택자는 양도 대신 1주택을 증여하는 선택을 많이 한다. 그런데 주택을 증여받은 수증자가 증여 받은 주택을 5년 이내에 양도한다면 양도소득세 계산에 있어서 ‘이월과세 규정’이 적용되므로 주의해야 한다.

이월과세는 수증자의 양도소득세 계산 시 증여자의 취득가액을 기초로 양도차익을 산정하는 것을 말한다. 취득가액이 증여가액이 아닌 증여자의 취득가액을 적용하므로 증여의 실익이 상쇄될 수 있는 것이다.

주택을 증여받은 수증자가 다른 주택이 없어 증여받은 주택이 1세대 1주택 비과세 규정이 적용되는 경우에는 이월과세 제도를 적용할 수 없다. 대신 과세관청이 부당행위계산부인 규정을 적용하여 세금을 징수할 수 있다.

부당행위계산 부인은 당초 증여자가 직접 양도한 것으로 보아 계산한 양도소득세와 수증자가 부담한 증여세와 증여가액을 취득가액으로 하여 계산한 양도소득세의 합계가 더 적은 경우에 적용한다. 따라서 수증자가 부담하는 증여세보다 양도소득세의 합계가 더 큰 경우에는 적용하지 않는다.

소득세법에서 부당행위계산 부인 규정은 다음과 같은 경우에 적용된다.

첫째, 거래 쌍방 간에 ‘특수관계’가 성립해야 한다. 일반적으로 친족관계이거나 그 밖에 출자관계가 성립할 경우가 해당되는데, 6촌 이내 혈족이나 4촌 이내 인척, 배우자, 임원 등이 이에 해당한다. 국세기본법 시행령 제1조2에서 특수관계인의 범위를 자세히 확인할 수 있다.

둘째, 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되어야 한다. 정상적인 거래에서는 있을 수 없는 상황으로 특수관계자간에 이루어진 거래 때문에 과세소득이 비정상적으로 줄어든 경우여야 한다는 의미다.

단, 특수관계자간 거래라도 정상적인 거래 결과와의 차액이 3억 원 이상이거나 시가의 5% 이상인 경우에만 이 규정이 적용된다. 따라서 경미한 차이가 발생하는 경우에는 이 규정이 적용되지 않는다.

끝으로 특정한 종류의 소득이 있는 경우에만 이 규정이 적용된다. 부동산임대소득, 사업소득, 기타소득, 양도소득, 출자공동사업자의 배당소득 중 하나 이상이 발생할 경우 부당행위계산부인 대상인 것이다.

이를 피하기 위해 간혹 매매를 증여로 보지 않는 친척 등 특수관계인을 중간에 내세워 저가로 양도한 후 다시 배우자 또는 자녀 등에게 저가로 양도하는 편법을 시도하는 경우도 있다.

그러나 과세관청은 이를 우회 증여로 보아 당초 양도자가 최종 양수자에게 증여한 것으로 보아 증여세를 부과하므로 주의해야 한다.

[국세일보 최윤정기자]
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