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다주택자 절세 전략은 증여?…주의사항 확인

  • 절세TV (taxtv)
  • 2021-07-26 09:43:00
  • 121.65.101.87
조정지역 내 주택 등 중과세 대상 주택 증여해야 절세효과 커져
증여재산 평가방법 숙지, 자녀 자금출처조사 등 대비해야
 
 
강화된 부동산 정책으로 인해 세금 부담이 늘어나자 양도 대신 증여라는 선택지를 고려하는 다주택자가 늘었다. 증여를 통해 주택 수를 줄여 양도소득세 중과세를 피하고, 부의 이전 효과까지 기대하는 것이다.

그런데 증여를 통해 절세 효과를 보려면 몇 가지 주의해야 할 사항이 있다.

첫째, 다주택자가 절세를 위해 증여를 한다면 배우자는 증여 대상에서 제외해야 한다. 종합부동산세를 제외하고는 부부가 보유한 주택은 합산하여 세금을 매기기 때문이다. 독립 세대로 떨어져나간 자녀에게 증여하거나 자녀와 같이 살고 있다면 증여 후 세대 분리를 해야 과세 대상 주택수를 줄일 수 있다.
 


둘째, 애초에 양도소득세 중과세 대상이 아닌 주택을 증여하는 것도 절세 효과가 떨어진다. 현재 조정대상지역 내 주택은 양도세 중과 대상에 포함된다. 조정대상지역이 아니라도 서울, 경기(읍면 제외), 인천(군 제외), 광역시(군 제외), 세종(읍면 제외)과 지방 및 경기 읍면, 광역시 군지역의 기준시가 3억원 초과 주택은 그 자체는 중과 대상은 아니나, 조정대상지역에 소재한 다른 주택을 팔 때 주택 수에 포함되어 중과세가 적용된다.

반면 지방 및 경기 읍면지역, 광역시 소속 군ㆍ읍ㆍ면 지역의 기준시가 3억원 이하 주택은 주택에서 제외되며, 조정대상지역 주택을 팔 때도 영향을 미치지 않는다. 따라서 증여를 하려면 조정대상지역 내의 중과대상 주택을 증여해야 절세 효과를 높일 수 있다.

증여 자체에 대한 세금 문제도 짚어봐야 한다. 먼저 증여재산에 대한 과세기준을 살펴보는 것이 중요하다. 증여재산은 시가, 감정가액, 공시지가 순으로 평가한다. 보통 아파트 같은 공동주택은 국토교통부 실거래가 공개시스템에 나와있는 실거래가 중 증여일 전후 3개월 이내에 가장 가까운 날로 평가한다. 증여세를 줄이려고 기준시가로 신고하면 추후 증여세에 가산세까지 부담할 수 있으므로 주의해야 한다.

단독주택 등은 별도 감정을 받게 되면 감정가액, 그렇지 않을 경우 공시지가로 평가한다. 일반적으로 감정가액이 높게 나오므로 감정을 받지 말고 공시지가로 평가하는 게 유리하다. 공시지가는 매년 오르는 경우가 대부분이기 때문에 공시지가 발표일인 5월 31일 이전에 증여하는 것도 전략이다.

상속세 대비한 사전증여 기한도 신경 써야 한다. 증여 후 일정 기간 내에 상속이 발생하면 그 사전증여 재산은 상속재산에 포함된다. 배우자나 자녀 등 상속인에게 증여한 경우에는 10년, 사위나 며느리 등 상속인이 아닌 자에게 증여한 경우에는 5년 이내에 증여한 재산이 그렇다. 따라서 증여할 계획이라면 빨리 할수록 좋다.

그 밖에도 채무를 함께 증여하는 부담부증여로 진행할 때는 양도소득세 부분 중과세와 증여세를 합산한 금액을 정확히 계산해 보고 절세 효과를 따져야 한다.

미성년 자녀 또는 자력으로 증여세를 납부할 능력이 없는 자녀에게 증여하는 경우 과세관청으로부터 증여세 납부에 대한 자금출처조사 소명을 요구받을 수 있어 대비가 필요하다.

[국세일보 최윤정기자]
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