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상가 보증금 지키려면 ‘확정일자’ 꼭 받아야

  • 절세TV (taxtv)
  • 2021-08-13 09:10:00
  • 121.65.101.85
임차 건물 경매로 넘어가도 후순위권리자에 우선하여 보증금 변제
서울 9억, 부산 6.9억 등 지역별 환산보증금 기준금액 이하여야 신청 가능
 
 
사업을 시작하면서 상가를 임차했다면 사업자등록과 동시에 상가 건물에 대한 확정일자를 받아야 한다.

상가임대차보호법의 보호를 받으려면 대항력을 갖추어야 하는데, 이 대항력의 요건이 건물의 인도와 사업자등록, 확정일자이기 때문이다.

‘확정일자’는 건물소재지 관할 세무서장이 임대차계약서의 존재사실을 인정한다는 의미로 임대차계약서에 날짜를 기입하는 것을 말한다.

사업자등록을 한 사업자가 상가를 빌리면서 확정일자를 받으면 등기를 한 것과 같은 효력이 있다. 만약 임차한 상가가 경매로 넘어가더라도 확정일자를 기준으로 후순위 권리자에 우선하여 보증금을 변제 받을 수 있다. 따라서 확정일자는 사업자등록과 동시에 신청하는 것이 좋다.
 


상가임대차보호법 적용을 받는 확정일자 신청대상은 지역별 환산보증금(보증금+월세X100)이 일정 금액 이하인 경우다.

기준금액은 ▲서울 9억원 ▲수도권 과밀억제권역, 부산 6억9천만원 ▲광역시(수도권 과밀억제권역ㆍ군지역ㆍ부산제외), 안산, 용인, 김포, 광주, 세종, 파주, 화성 5억4천만원 ▲기타지역 3억7천만원 이하다.

상가임대차보호법의 보호를 받으면 확정일자가 없어도 대항력이 생긴다. 건물 소유권이 제3자에게 이전되더라도 사업자등록을 했다면 새로운 소유자에게 임차권을 주장할 수 있다.

확정일자까지 받은 경우에는 보증금을 우선변제 받을 수 있다. 건물이 경매나 공매로 넘어갈 경우 건물의 환가대금에서 후순위권리자보다 우선하여 보증금을 돌려받을 수 있다.

확정일자를 신청하려면 세무서에 필요서류 즉, △사업자등록신청서 △임대차계약서 원본 △사업허가등록ㆍ신고필증(법령에 의하여 허가등록ㆍ신고 대상인 경우) △사업장 도면(건물 공부상 구분등기 표시된 부분의 일부만 임차한 경우) △본인 신분증(대리인이 신청 시 위임장과 대리인 신분증) 등을 지참하고 방문하면 된다.

사업자등록 신청 시 임대차계약서의 사업장소재지를 등기부등본 등 공부상 소재지와 다르게 기재하면 보호를 받지 못할 수 있으므로 주의해야 한다.

[국세일보 최윤정기자]
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