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입주권·분양권 ‘일시적 2주택’의 취득세 중과 배제

  • 절세TV (taxtv)
  • 2021-08-13 09:10:00
  • 121.65.101.85
조정지역은 1년 이내, 비조정지역은 3년 이내 종전주택 처분해야
종전주택이 입주권·분양권이면 신규주택 처분해도 중과 제외
 
 
현재 1주택자가 조정대상지역에 있는 주택을 취득하여 2주택이 되는 경우에는 취득세율이 중과되어 8% 세율이 적용된다.

그러나 ‘일시적 2주택’에 해당하는 경우에는 표준세율인 1%~3%가 적용되므로 일시적 2주택이 적용되는지 여부에 따라 세금 부담이 달라진다.

‘일시적 2주택’이란 국내에 주택ㆍ조합원입주권ㆍ주택분양권ㆍ오피스텔을 1개 소유한 1세대가 이사 등의 사유로 인해 다른 1주택(신규주택)을 취득한 후 ‘일정 기간’ 이내에 종전주택을 처분해야 하는 것을 말한다.

일시적 2주택 기간 내에 종전주택을 처분하면 신규주택에 대한 취득세는 중과세를 적용하지 않고 표준세율(1%~3%)을 적용한다.

일시적 2주택이 되려면 종전주택과 신규주택 모두 조정대상지역에 있는 경우에는 신규주택 취득일로부터 1년 이내에 종전주택을 처분해야 한다.

종전주택은 비조정대상지역이고 신규주택은 조정대상지역인 경우에는 신규주택 취득일로부터 3년 이내에 종전주택을 처분해야 한다. 신규주택의 취득시점에는 조정대상지역이었다가 해당 신규주택의 계약시점에 비조정대상지역이 되는 경우에도 3년 이내에 처분하면 된다.
 


재개발ㆍ재건축 정비사업구역 내 소유하고 있는 종전주택이 관리처분계획인가 후 멸실되지 않고 있는 상태에서 사업구역 외에 신규주택을 취득하는 경우 신규주택이 일시적 2주택이 되기 위해서는 일정기간 내에 종전주택을 처분해야 한다.

이 때 처분은 매각ㆍ증여 또는 멸실되는 것을 말한다. 종전주택이 재개발ㆍ재건축으로 멸실되어도 이를 처분으로 보는 것이다.

또한 종전주택이 관리처분계획인가 당시 해당 사업구역에 거주하는 세대가 신규주택을 취득하여 그 신규주택으로 이주한 경우에는 그 이주하는 날에 종전주택을 처분한 것으로 보아 신규주택의 중과세를 제외한다. 이는 관리처분계획인가 이후 사업구역에서 대체주택을 취득하여 이사하였지만 사업의 장기화로 일시적 2주택 기간 내에 멸실이 어려운 경우를 고려한 것이다.

그러나 반대로 사업구역 외 지역에 종전주택을 소유한 상태에서 재개발ㆍ재건축 관리처분계획인가가 난 주택을 취득한 경우에는 그 주택이 멸실 예정이라고 하더라도 종전주택을 일시적 2주택 기간 내에 처분해야 신규주택을 중과세 제외받을 수 있다.

한편, 신규주택이 조합원입주권ㆍ주택분양권에 의한 주택이거나 종전주택이 조합원입주권ㆍ주택분양권인 경우에는 신규주택을 종전주택 등으로 본다.

원칙적으로는 종전주택으로 조합원입주권ㆍ주택분양권 등이 있는 상태에서 신규주택을 취득하는 경우에는 조합원입주권ㆍ주택분양권에 의해 주택을 취득한 후 종전주택 등에 해당하는 조합원입주권ㆍ주택분양권으로 취득한 주택을 처분해야 신규주택을 중과 제외할 수 있다. 그러나 이런 경우 신규주택을 처분하더라도 중과제외를 한다는 의미다.

[국세일보 최윤정기자]
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