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다운계약서 썼다 적발되면 비과세 못 받는다

  • 절세TV (taxtv)
  • 2021-09-07 09:10:00
  • 121.65.101.85
양도세 비과세·감면 혜택 일부 또는 전액 적용 불가
실거래가액과 신고가액의 차액에 따라 2~5% 과태료 부과
 
 
부동산을 거래할 대 실제 가격보다 낮거나 높은 업ㆍ다운계약서를 작성할 경우 양도자와 양수자 모두 양도소득세 비과세 등 각종 세금 혜택을 적용받을 수 없다.

‘다운계약서’는 실제 매매가액보다 낮은 가액으로 계약서를 작성하는 것을 말한다. 가령 아파트를 5억원에 거래했으나 양도소득세를 줄이기 위해 계약서는 4억5천만원으로 낮추어 작성하는 식이다.

‘업계약서’는 실제 매매가액보다 높은 가액으로 계약서를 작성하는 것이다. 대출을 확보하고 나중에 양도세 부담을 줄이기 위해 5억원에 매수하면서 계약서에는 6억원으로 작성하는 것이다.
 


국세청에 따르면 2011년 7월 1일 이후 최초로 매매계약하는 분부터 매매계약서의 거래가액을 실지거래가액과 다르게 적은 경우에는 양도소득세의 비과세ㆍ감면 규정을 적용하지 않는다.

비과세ㆍ감면 받을 세액에서 ①비과세를 적용 안 한 경우의 산출세액과 ②매매계약서의 거래가액과 실지거래가액과의 차액 중 적은 금액을 뺀 세액만 비과세ㆍ감면된다.

예를 들어 1주택자가 5억원에 취득한 주택을 15년간 보유하다가 실제로는 8억원에 양도하면서 매매계약서 상에는 6억5천만원에 양도한 것으로 기재했다고 가정하자. 이 경우 ②매매계약서의 거래가액과 실지거래가액과의 차액은 1억5천만원이다.

비과세를 적용 안 한 경우의 산출세액을 계산해보면 양도차익 3억원(8억원-5억원)에 장기보유특별공제 30%를 적용하면 양도소득은 2억1천만원이 된다. 여기에 기본공제 250만원을 제하면 과세표준은 2억750만원이며, 세율 38%를 적용하면 양도소득세는 5,945만원이 된다.

따라서 다운계약서 작성 적발에 따라 비과세 받을 세액은 5,945만원 – min(5,945만원, 1억5천만원) = 0원이 되어 비과세 혜택을 하나도 못 받게 되는 것이다.

과태료도 부과된다. 실거래가액과 신고가격의 차액이 실거래가액과 10% 미만으로 차이날 경우 취득가액의 2%를, 10% 이상 20% 미만 차이날 경우 취득가액의 4%, 20% 이상 차이날 경우 취득가액의 5%의 과태료를 내야 한다.

매도자 우위 시장에서는 매도자가 매수자에게 실거래가액으로 매매계약서를 작성하는 대신 양도소득세까지 대신 내줄 것을 요구하기도 한다. 매수자가 매도자에게 거래대금을 지급할 때 매도자의 양도소득세 금액까지 함께 지급하는 것이다.

이 사실이 적발될 경우에는 양도자가 대신 부담한 양도소득세가 부동산 양도가액에 포함되어 추후 양도자에게 양도소득세 및 가산세가 추가로 부과될 수 있다.

한편, 국세청은 투명한 부동산 거래질서를 확립하기 위해 허위계약서를 작성하여 세금을 탈루하는 자들에 대한 탈세 제보를 받고 있다. 제보는 국세청 홈택스(www.hometax.go.kr) > 상담/제보 > 탈세제보/차명계좌신고 등에서 하면 된다.

[국세일보 최윤정기자]
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