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[Q&A] 합산배제 및 과세특례 신고 관련 자주 묻는 질문

  • 절세TV (taxtv)
  • 2021-09-15 09:03:00
  • 121.65.101.85
부부가 주택·부속토지 각각 소유해도 특례적용 가능
20.7.11. 이후 장기임대 등록한 아파트는 합산배제 불가
 
 
1. 부부 공동명의 1주택자 과세특례 적용 시 납세의무자를 판단하는 기준은?
- 부부 중 지분율이 큰 자가 납세의무자이며, 동일한 경우에는 부부 간 합의에 따라 납세의무자를 선택할 수 있음. 지분율 판단은 공부상 면적 기준이 아니며, 주택과 부속토지분의 공시가격 합계액 중 부부 각자의 지분 공시가격이 차지하는 비율로 판단

2. 부부가 주택과 부속토지를 나누어 각각 소유한 경우에도 부부공동명의 1주택자 과세특례 신청이 가능한지
- 주택과 부속토지를 나누어서 보유하였더라도, 다른 세대원이 주택을 보유하지 않은 경우에는 부부 공동명의 1주택자 과세특례를 적용 받을 수 있음

3. 부부 공동명의 1주택과 다른 주택의 부속토지를 소유한 경우 1세대 1주택자 특례 신청이 가능한지
- 과세기준일 6.1. 현재 부부가 공동으로 1주택만을 소유하고 다른 세대원이 주택을 소유하지 않은 경우에 1세대 1주택자 특례 적용 가능. 부부 공동명의 1주택의 납세의무자(지분율이 큰 자, 지분율이 동일한 경우에는 선택)가 다른 주택의 부속토지를 소유한 경우에도 종부세법 시행령 제5조의2제2항에 따라 1세대 1주택자 특례 적용 가능. 단, 납세의무자가 아닌 배우자가 공동명의 1주택 외에 다른 주택의 부속토지를 소유한 경우에는 1세대 1주택자 특례 적용 불가

4. 부부 공동명의 1주택자 과세특례와 법인 일반 누진세율 등 적용신청을 합산배제 신고기간에 하지 못한 경우 12월 정기신고 기간에도 신청 가능한지
- 합산배제 및 과세특례는 9월16일부터 9월30일까지 신고ㆍ신청하는 것이 원칙이지만, 동 기간에 신고․신청하지 못한 경우에는 12월 정기신고 기간에 신고ㆍ신청할 수 있음

5. 임대주택 등록이 자동(자진)말소 된 경우 반드시 합산배제 “제외” 신고를 해야 하는지
- 기존 합산배제 신고된 임대주택이 「민간임대주택에 관한 특별법」 개정(8.18.시행)에 따라 폐지된 단기임대 및 장기일반 아파트 매입임대주택에 해당되어 자동(자진) 말소 된 경우 합산배제 “제외(과세대상 포함)”신고를 해야 함. 합산배제 “제외” 신고를 하지 않은 경우 추후 가산세를 포함하여 경감된 세액이 추징될 수 있음

6. 아파트는 합산배제 임대주택으로 적용 받을 수 없는지
- ’20년 7월 11일 이후 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따라 아파트를 장기일반민간임대주택(매입임대주택)으로 등록 신청한 경우 합산배제를 적용 받을 수 없음. 건설임대주택 중 장기일반민간임대주택은 합산배제 임대주택으로 적용 가능

[참고] 종합부동산세 합산배제 임대주택 요건 변화
(’18.3.31.이전 임대등록) 단기 및 장기임대주택 합산배제 허용
(’18.4.1.이후 임대등록) 단기임대주택 제외, 장기일반민간임대주택만 합산배제 허용
(’20.7.11.이후 임대등록 신청) 장기일반민간임대주택 중 아파트 합산배제 제외
(’20.8.18.이후) 민특법 개정에 따라 아파트 장기일반민간임대주택 등록 폐지
(’21.3.16.이후) 민특법 추가 개정에 따라 5층 이상 도시형 생활주택을 아파트에서 제외하여 민간임대주택 등록 허용 ⇒ 합산배제 가능
 


7. 5층 이상 도시형 생활주택을 임대등록한 경우 합산배제 가능한지
- 개정 「민간임대주택에 관한 특별법」(’21.3.16.)에 따라 5층 이상 도시형 생활주택을 아파트에서 제외하여 민간임대주택 등록을 허용하였으므로 합산배제 가능. 단, ’20.7.11. 이후 종전 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따라 ’20.7.11.∼’20.8.17. 사이 등록신청한 도시형 생활주택의 경우 합산배제 대상에서 제외

8. 합산배제 신고 후 법정요건을 충족하지 못하게 될 경우 불이익은
- 합산배제 신고 후 요건을 충족하지 못한 주택 및 토지에 대해서는 경감받은 세액과 이자상당가산액(납부기한 다음날부터 고지일까지 1일 25/100,000 가산)을 포함하여 추가로 신고․납부해야 함. 또한, 임대료 상한(5%) 요건을 위반한 경우에는 해당연도와 그 다음연도(총 2년간) 합산배제 적용 대상에서 제외

9. 조정대상지역 판단 기준은?
- 종합부동산세 과세기준일(매년 6월 1일) 현재 조정대상지역에 해당하는지 판단

10. 개인이 ’18.9.14.이후 조정대상지역에 주택을 취득하였으나, 취득 계약은 ’18.9.13.이전에 한 경우에도 장기일반민간임대주택은 합산배제 적용이 안 되는지
- ’18. 9. 13.까지 조정대상지역 내 주택을 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우에는 합산배제 적용. 주택 취득ㆍ계약일자가 조정대상지역 공고일 기준 전ㆍ후인지 여부에 따라 합산배제 가능 여부 달라짐. 예를 들어 안양 만안구, 의왕시 등은 ’20.2.21. 조정대상지역으로 지정되었으므로 ’20.2.20.일 이전의 취득ㆍ계약분은 합산배제 가능하나, 이후 취득ㆍ계약한 분은 합산배제 적용 불가

11. 신탁재산에 대한 납세의무자가 변경되었는데 합산배제 신고 방법은?
- 「종합부동산세법」 개정(’20.12.29.)으로 신탁재산의 납세의무자가 종전 수탁자에서 위탁자로 변경됨. 따라서 합산배제 신고 역시 납세의무자인 위탁자가 하여야 하며, 합산배제 요건은 종전과 같이 위탁자를 기준으로 판단함.
종전 납세의무자인 수탁자 명의로 기 합산배제 신고된 물건은 별도의 신고가 없어도 작년과 동일하게 종전과 같이 합산배제 적용. 단, 기존 신고사항에 변동내역이 있는 경우 위탁자는 당해 연도 신고기간에 변동내역을 신고해야 함

12. 합산배제 임대주택 임대료 증액 5% 상한은 언제부터 적용되고 어떤 불이익이 있는지
- ’19.2.12. 이후 최초 체결하는 표준임대차 계약을 기준으로 이후 임대차계약을 갱신하거나 체결하는 분부터 적용. 임대보증금 또는 임대료 증가율이 5%를 초과할 경우 과거 경감받은 세액과 이자상당가산액을 납부해야 하며 해당연도와 그 다음연도 2년간 합산배제 대상에서 제외

13. 실제 주택임대를 하고 있음에도 임대업 등록을 하지못한 경우 합산배제 신고를 할 수 없는지?
- 종합부동산세 과세기준일(6.1.)현재 실제 주택을 임대하고 있는 납세자의 경우 합산배제 신고기간 종료일(9.30.)까지 임대사업자(시ㆍ군ㆍ구)와 주택임대업 사업자(세무서)를 각각 등록하는 경우 합산배제를 적용받을 수 있음. 단, 아파트의 경우 「민간임대주택에 관한 특별법」 개정으로 매입임대주택 유형이 폐지됨에 따라 현재 주택임대사업 등록이 불가하므로 합산배제가 적용되지 않음(건설임대는 가능)

14. 임대사업자로 등록하기 이전에 임대한 기간도 의무 임대 기간에 포함되는지?
- 임대기간은 임대사업자의 지위에서 임대한 기간을 뜻하며, 임대사업자로 등록하기 이전의 임대기간은 합산배제 임대주택의 의무 임대기간에 포함되지 않음

15. 주택임대 사업자 등록은 물건지별로 각각 해야 하는지
- 주소지 관할 시ㆍ군ㆍ구청에서 본인 임대주택을 일괄 등록할 수 있으며, 지방자치단체에서 발급한 임대사업자 등록증을 가지고 주소지 관할세무서에서 사업자등록을 하면 됨. ’18.4.2.부터는 주택임대사업자가 지방차치단체장에게 임대사업자 등록 신청 시, ‘세무서 사업자등록 신청서 제출’에 동의하는 경우 세무서 방문 없이 신청정보를 주고받아 사업자등록 처리 가능

[국세일보 최윤정기자]
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