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이런 경우 양도세 과세 안 돼…자산 실질 이전해야

  • 절세TV (taxtv)
  • 2021-11-08 09:17:00
  • 121.65.101.85
환지처분, 이혼 재산분할, 원인무효소송 소유권 환원 등
양도담보는 채무 미이행에 따라 변체 충당 시 양도세 과세
 
 
환지 처분과 양도 담보는 비록 형태는 양도로 보일 수 있으나 양도소득세 과세 대상이 아니다. 이혼 시 재산분할이나 원인무효 소송으로 소유권이 환원되는 경우도 마찬가지다.

세법에서는 양도소득세 과세대상이 되는 자산의 양도에 대해 자산의 등기 또는 등록에 관계없이 소득세법상 열거된 자산이 매도ㆍ교환ㆍ법인에 대한 현물출자 등으로 사실상 이전되는 것이라고 규정하고 있다. 사실상 자산이 이전되는 것이 아니라면 양도소득세가 과세되지 않는 것이다.
 


도시개발법 또는 기타 법률의 규정에 의한 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 보류지로 충당되는 경우에는 양도로 보지 않는다.

‘보류지’란 사업시행자가 해당 법률에 따라 일정한 토지를 환지로 정하지 않고, 공공용지나 체비지로 사용하기 위해 보류한 토지를 말한다.

‘환지’는 사업시행 이후 새로 조성된 대지에 기존 토지 소유권을 그대로 이전시키는 개발 방식을 말한다. 즉, 종전 토지가 새로운 지목의 토지로 변경되는 것에 불과하기 때문에 양도소득세를 과세하지 않는 것이다.

환지처분이 이루어지는 사업은 도시개발법에 의한 도시개발사업, 도시 및 주거환경정비법에 의한 주택재개발ㆍ재건축사업, 농어촌정비법에 의한 농업생산기반정비사업, 전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법에 따른 시정정비사업 등이다.

단, 주택법에 의한 지역주택조합사업은 환지처분 방식에 해당하지 않으므로 양도소득세 과세 대상이다.

환지처분 후 환지면적이 권리면적에 미달하여 환지청산금을 교부받는 경우에는 청산금 상당 부분의 토지가 이전되고 유상 대가를 받은 경우이므로 양도에 해당한다.

반대로 환지면적이 권리면적을 초과하는 경우에는 초과면적분 환지청산금을 납부하게 되는데 이때 증가한 면적은 환지시에 새로이 취득한 것으로 본다.

‘양도담보’ 역시 계약 체결 및 등기 형식은 양도이지만 실질적으로는 담보를 목적으로 소유권을 이전하는 것에 불과하므로 양도소득세 과세 대상이 아니다. 추후에 채무자가 채무를 이행하지 않아 당해 자산이 채무 변제에 충당되는 경우에는 양도가 된다.

양도담보 계약서에 ▲당사자 간에 채무의 변제를 담보하기 위해 양도한다는 의사표시가 있을 것 ▲당해 자산을 채무자가 원래대로 사용ㆍ수익한다는 의사표시가 있을 것 ▲원금ㆍ이율ㆍ변제기한ㆍ변제방법 등에 관한 약정이 있으면 양도담보로서 양도소득세 과세대상을 피할 수 있다.

이혼시 재산분할에 대해서는 양도소득세와 증여세 모두 과세되지 않는다. 이혼위자료와 자녀양육비에 대한 대물변제에 대해서는 양도소득세가 과세된다.

재산분할로 취득한 부동산의 취득시기는 재산분할 시점이 아니라 당초 취득일로 본다. 혼인 중 공동 노력으로 형성한 재산이 아닌, 혼인 전에 취득한 재산은 재산분할에 해당하지 않는다.

그 밖에도 원인무효 소송으로 판시되어 소유권이 환원되는 경우, 계약의 해제(법정해제, 약정해제, 합의해제), 토지거래허가구역에서 거래 후 허가를 받지 못한 경우 등도 양도로 보지 않는다.

[국세일보 최윤정기자]
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