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가족간 너무 싸게 부동산 거래하면 세금 더 낸다

  • 절세TV (taxtv)
  • 2021-02-24 09:04:00
  • 121.138.58.11
시가보다 5% 또는 3억원 이상 싸게 팔면 양도세 더 내
시가보다 30% 또는 3억원 이상 싸게 사면 증여세 더 내
 
 
과세관청은 가족 간에 부동산 매매거래에 대해서는 기본적으로 양도로 보지 않고 증여로 추정한다.

따라서 조세회피를 위한 위장거래가 아닌, 정상 거래라는 점을 객관적인 자료를 통해 입증해야 증여세를 내지 않는다. 어떤 자금으로 해당 부동산을 취득했는지 자금출처를 명백하게 밝힐 수 있어야 하는 것이다.

그런데 대가를 지급하고 매매한 사실을 입증하더라도 시가보다 너무 저렴하게 혹은 너무 비싸게 거래한 경우에도 문제가 될 수 있다.
 


▶팔 때, 시가보다 5% 또는 3억원 이상 싸면 양도세 더 낸다

소득세법 제101조에서는 ‘양도소득의 부당행위계산부인’에 대해 규정하고 있다. 거주자가 특수관계인간의 거래를 통해 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되면 관할 세무서장이 당사자들의 거래행위나 금액에 관계없이 양도소득금액을 다시 계산하는 것이다.

이때 조세 부담을 ‘부당하게 감소시킨 것’으로 보이지 않으려면 시가와 대가와의 차이가 시가의 5% 또는 3억원 중 작은 금액 미만으로 차액이 나야 한다.

예를 들어 시가 15억원인 아파트를 자녀에게 14억원에 양도하면 시가와 대가의 차액인 1억원은 시가의 5%인 7,500만원을 초과한다. 따라서 부당행위계산부인이 적용되어 15억원에 양도한 것으로 다시 양도소득세를 계산하여 과세하게 된다.

부당행위계산부인 적용시기는 매매계약일이고, 시가평가 기간은 계약일 전후 3개월 기간 중 상증법 상의 시가평가 기준에 따라 결정한다.

▶살 때, 시가보다 30% 또는 3억원 이상 싸면 증여세 더 낸다

시가 대비 현저히 낮은 가격으로 부동산을 취득하는 경우에는 증여세 과세대상이 될 수 있다.

세법에서는 특수관계인간 거래에서 시가와 대가의 차액이 시가의 30% 이상 또는 3억원 이상 중 적은 금액으로 차이 날 경우 그 차액에 대해 증여받은 것으로 본다.

예를 들어 시가 15억원 아파트를 자녀에게 14억원에 양도하는 경우 시가와 대가와의 차액은 1억원이다. 시가의 30%인 4억5천만원과 3억원 중 적은 금액인 3억원보다도 작기 때문에 증여세 과세대상에 해당하지 않는다.

한편, 특수관계인이 아닌 거래에서 정당한 사유가 있는 경우에는 시가와 대가의 차액이 30%를 초과하더라도 저가양도에 따른 증여세가 과세되지 않는다.

[국세일보 최윤정기자]
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